در یک قرارداد اجاره وظایف مستأجر و موجر چیست؟ عقد اجاره یکی از قراردادهایی است که در جامعه بسیار دیده می‌شود. در این قرارداد اجاره مثل بقیه قراردادها، طرفین قرارداد وظایفی در قبال یکدیگر دارند که هرکدام موظف هستند به این قراردادها پایبند باشند.
تماس فوری با تیم حقوقی متخصص در شهر شما
تماس با تلفن‌های 09150998001 و 09393106011
قبل از اینکه درباره وظایف مستأجر در عقد اجاره صحبت کنیم باید تأکید کنیم که پیش از عقد هر قرارداد داشتن اطلاعات کافی از قوانین در آن حوزه اهمیت بالایی دارد. توصیه ما این است که قبل از امضای هر قرارداد به دقت مفاد آن را بخوانید و در صورت نیاز با یک وکیل متخصص درباره مفاد قرارداد خود مشورت کنید.
برای انجام مشاوره حقوقی تلفنی و حضوری کلیک کنید.
وظایف مستأجر در عقد اجاره
در عقد قرارداد برای موجر و مستأجر حقوق و وظایفی مشخص شده است. ما در اینجا درباره وظایف مستأجر صحبت می‌کنیم.
ماده 490 قانون مدنی می‌گوید:
مستأجر باید:
اولاً_ در استعمال عین مستاجره به نحو متعارف رفتار کرده و تعدی یا تفریط نکند.
ثانیاً_ عین مستاجره برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده و در صورت عدم تعیین در منافع مقصوده که از اوضاع و احوال استنباط می‌شود استعمال نماید.
ثالثاً_ مال‌الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر است تأدیه کند و در صورت عدم تعیین موعد نقداً باید بپردازد.
بنابراین میتوان گفت:
1- مهمترین وظیفه مستأجر این است که اجاره ملک یا مالی که اجاره کرده است را در زمان مشخص شده و به موقع به مالک بدهد. درصورتی‌که فرد در زمان مشخص شده اجاره را پرداخت نکند باید تمام آن را نقداً به مالک بپردازد.یعنی اگر مستأجری خانه‌ای را اجاره کرده اما شش ماه تمام اجاره به تعویق می‌افتد موظف به پرداخت نقدی آن است.
درصورتی‌که مستأجری خانه‌ای را اجاره کرد و پس از طی مدتی و پرداخت اجاره چند ماه وفات کرد، درصورتی‌که در قرارداد اجاره مباشرت مستأجر در قرارداد اجاره قید نشده باشد، عقد اجاره باطل نمی‌شود. یعنی ورثه متوفی موظف هستند مابقی مال‌الاجاره را پرداخت کنند. یعنی ورثه باید مبلغی که متوفی بدهکار است را پرداخت کنند اما در قبال آن چیزی که هنوز رخ نداده (مابقی مدت اجاره) مسئولیتی نخواهند داشت.
ماده 505 قانون مدنی در این زمینه می‌گوید:
اقساط مال‌الاجاره که به علت نرسیدن موعد پرداخت آن بر ذمه مستأجر مستقر نشده است به موت او حال نمی‌شود.
همچنین ماده 494 قانون مدنی می‌گوید:
عقد اجاره به محض انقضاء مدت برطرف می‌شود و اگر پس از انقضاء آن مستأجر عین مستاجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگاه دارد موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت‌المثل خواهد بود اگرچه مستأجر استیفاء منفعت نکرده باشد و اگر با اجازه مالک در تصرف نگه دارد وقتی باید اجرت‌المثل بدهد که استیفا منفعت کرده باشد مگر اینکه مالک اجازه داده باشد که مجاناً استفاده نماید.
درصورتی‌که مستأجر در این زمینه منفعتی کسب نکرده باشد، اگر با اجازه مالک، ملک را در تصرف خود نگه دارد زمانی باید اجرت‌المثل بپردازد که استفیفای منفعت کرده باشد مگر اینکه مالک به او اجازه استفاده مجانی داده باشد.
در صورت انقضای مدت اجاره، باید دید شرایط به چه گونه است اگر موجر به مستأجر اجازه داده باشد که به تصرف خود ادامه دهد، چنانچه از منافع عین مستاجره استفاده کرده باشد، باید اجرت‌المثل منافع را به مالک و موجر بپردازد. بنابراین نیازی نیست اجرت‌المثل منافع غیرمستوفات منافعی را که استفاده نکرده است به مالک بپردازد.
درصورتی‌که مدت اجاره به پایان رسیده باشد و مستأجر بدون اجازه مالک به تصرف خود در ملک ادامه دهد،باید اجرت‌المثل منافع مستوفات و غیرمستوفات را به مالک پرداخت کند.
- مستأجر نباید در استفاده از عین مستاجره افراط کند.یعنی از مال استفاده نا به جا نکند.
براساس قانون معین مستأجر یک امانت در دست مستأجر است و مستأجر مجاز است در چهارچوب قرارداد از مال استفاده کند مگر اینکه افراط یا تفریط کرده باشد. قانون‌گذار ید امانی را از او می‌گیرد و دیگر بالای سرش قاعده استیمان حرکت نمی‌کند. مثلاً اگر به نحوی از مال استفاده کند که موجب تخریب آن شود یا به مال صدمه بزند، ضامن جبران خسارت خواهد بود.
- سومین وظیفه مستأجر این است که باید از مال برای همان چیزی استفاده بشود که در قرارداد اجاره مشخص شده است در غیر این صورت مستأجر ضامن خواهد بود. مثلاً طرف ملکی را برای اقامت اجاره می‌کند اما در آن اقدام به راه‌اندازی مثلاً آرایشگاه می‌کند.
برای انجام مشاوره حقوقی تلگرامی و آنلاین کلیک کنید.
ماده 492 قانون مدنی در این زمینه می‌گوید:
اگر مستأجر. عین مستاجره را در غیر موردی که در اجاره ذکرشده باشد یا از اوضاع و احوال استنباط می‌شود استعمال کند و منع آن ممکن نباشد موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت.
چنانچه منافعی که در عقد اجاره مشخص شده است ویژگی خاصی نداشته باشد، مستأجر می‌تواند از آن منافع هم استفاده کند. براساس ماده 491 قانون مدنی :
اگر منفعتی که در اجاره تعیین شده است به خصوصیت آن. منظور نبوده مستأجر می‌تواند استفاده منفعتی کند که از حیث ضرر. مساوی یا کمتر از منفعت معینه باشد.
- چهارمین وظیفه مستأجر در برابر مالک این است که او نمی‌تواند بدون اجازه مستأجر در عین مستاجره تعمیری انجام دهد و برای این کار باید اجازه او را دریافت کند.
اگر مستأجر بدون اطلاع مالک اقدام به انجام تعمیرات نماید، نمی‌تواند این هزینه‌ها را از موجر دریافت کند.مگر اینکه در قرارداد اجاره درج شده باشد که درصورتی‌که مستأجر تعمیراتی انجام داد، موجر موظف به پرداخت هزینه‌های آن است.اما مثلاً اگر مستأجر بدون اجازه مالک در زمین او ساختمانی را بنا کند، یا مثلاً درخت‌ها را قطع کند یا بدون اجازه درختی بکارد، در این حالت مالک می‌تواند تمام درخت‌ها را قطع کند یا ساختمانی که بدون اجازه در ملک او ساخته شده خراب کند.
ماده ۵۰۴ قانون مدنی بیان می‌کند:
هرگاه مستأجر به موجب عقد اجاره مجاز در بنا یا غرس بوده موجر نمی‌تواند مستأجر را به خراب کردن یا کندن آن اجبار کند و بعد از انقضاء مدت اگر بنا یا درخت در تصرف مستأجر باقی بماند، موجر حق مطالبه اجرت‌المثل زمین را خواهد داشت و اگر در تصرف موجر باشد، مستأجر حق مطالبه اجرت‌المثل بنا یا درخت را خواهد داشت.
تعمیرات ضروری ملک
چنانچه عین مستاجره به تعمیراتی نیاز داشته باشد و این تعمیرات ضروری باشد، به صورتی که تأخیر و کوتاهی در تعمیرات موجب ایجاد ضرر به مالک و ملک باشد، مستأجر نمی‌تواند مانع از انجام تعمیرات شود. تعمیرات ضروری دو حالت دارد.
1- درصورتی‌که تعمیرات موجب شود که مستأجر دیگر نتواند از مال استفاده کند، در این حالت مستأجر حق فسخ خواهد داشت.
2- چنانچه تعمیرات طوری باشد که امکان استفاده مستأجر از مال را به صورت جزئی سلب کند، مستأجر حق فسخ ندارد.
ماده 485 قانون مدنی در این زمینه می‌گوید:
اگر در مدت اجاره در عین مستاجره تعمیراتی لازم آید که تأخیر در آن موجب ضرر موجر باشد، مستأجر نمی‌تواند مانع تعمیرات مزبوره گردد، اگر چه در مدت تمام یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند از عین مستاجره کلاً یا بعضاً استفاده نماید، در این صورت حق فسخ اجاره را خواهد داشت.
همچنین ماده 506 قانون مدنی در این زمینه می‌گوید:
در اجاره عقار آفت زراعت از هر قبیل که باشد به عهده مستأجر است، مگر اینکه در عقد اجاره طور دیگر شرط شده باشد.
بنابراین اگر فردی یک مزرعه اجاره کند، این زمین درگیر آفت شد و محصول به دلیل آفت یا خشک‌سالی از بین رفت یا به هر دلیلی محصول نداد این مسئله هیچ ارتباطی به مالک ندارد. در حقیقت مستأجر موظف است که اجاره را پرداخت کند.
این مسئله در زمینه باغ‌ها و درخت‌ها نیز صادق است. مستأجر موظف است که برای از بین رفتن آفات تلاش کند و همچنین موظف است طبق قرارداد اجاره را بپردازد.
تماس فوری با تیم حقوقی متخصص در شهر شما
تماس با تلفن‌های 09150998001 و 09393106011