بیایید درباره عدم پرداخت اجاره‌بها از سوی مستأجر و نتایج آن صحبت کنیم. یکی از مشکلات بزرگ میان مالکین و مستاجرین اختلافات ناشی از عدم پرداخت اجاره‌بها از سوی مستأجر است که بزرگترین دلیل آن نیز افزایش بی‌رویه اجاره‌بها مخصوصاً در حوزه اجاره منزل است.
در این مقاله قصد داریم درباره قرارداد اجاره و مشکل عدم پرداخت اجاره‌بها از سوی مستأجر و نتایج قانونی آن صحبت کنیم.
تماس فوری با تیم حقوقی متخصص در شهر شما
تماس با تلفن‌های 09150998001 و 09393106011
اجاره‌بها در قرارداد اجاره چطور باید مشخص شود.
چنانچه فردی خانه یا مغازه‌ای را اجاره کند، موظف است که در موعد معین اجاره را پرداخت کند. چنانچه در یک قرارداد مالک برای خود حق فسخ تعیین کرده باشد، در صورتی که مستأجر به موقع اجاره خود را نپردازد، می‌تواند قرارداد را فسخ کند؛ اما روند رسیدگی به این مسئله در دادگاه می‌تواند از شش ماه تا یک سال زمان ببرد و در این مدت ممکن است قرارداد اجاره به پایان برسد و ملک تخلیه شود.
همچنین مطالبه اجاره نیز همین‌قدر زمان خواهد برد؛ بنابراین چنانچه مالک حق فسخ نداشته باشد، نمی‌تواند قرارداد را فسخ کند اما بااین‌حال مالک می‌تواند اجاره معوق را از پول پیش مالک بگیرد.
ماده 466 قانون مدنی عقد اجاره را این‌طور معرفی می‌کند:
اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجر می‌شود؛ اجاره دهنده را موجر و اجاره‌کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستاجره میگویند.
در زمینه پول پیش یا ودیعه اجاره، این مال به مالک سپرده می‌شود و تا انتهای زمان اجاره حق مطالبه آن را ندارد.
براساس قانون زمانی که ملکی به اجاره داده می‌شود، مستأجر مبلغی را به عنوان پول رهن یا ودیعه به مالک می‌پردازد اما اگر مستأجر از برای برگرداندن مبلغ اجاره به مالک خودداری کند، مالک می‌تواند با ارائه دادخواست، برای مطالبه حقوق خود اقدام کند.
چنانچه میزان رهن از 20 میلیون تومان کمتر باشد، مالک و مستأجر برای مطالبه آن باید به شورای حل اختلاف مراجعه کند؛ اما چنانچه بیشتر از 20 میلیون تومان باشد باید به دادگاه عمومی مراجعه نماید.
منظور از اجور معوقه چیست؟
اجور معوقه چیست؟ با رشد میزان اجاره‌بها بسیار رخ می‌دهد که مستأجر به هر دلیل توانایی پرداخت مبلغ اجاره را ندارد. اجاره مکانی که مستأجر مبلغ آن را پرداخت نکرده است و اجاره معوقه نامیده می‌شود.
مدت اجاره چطور تعیین می‌شود؟
ماده 468 قانون مدنی:
در اجاره اشیاء مدت اجاره باید معین شود والا عقد اجاره باطل است.
ماده 472 قانون مدنی بیان می‌کند:
عین مستأجر باید معین باشد و اجاره مجهول یا مردد باطل است.
علت باطل شدن عقد اجاره در این شرایط این است که براساس قانون هر عقد باید معین و معلوم باشد. هر زمانی که مورد معامله معلوم نباشد یا مبهم باشد یا اینکه اصلاً مجهول باشد براساس قانون عقد باطل است مگر در بعضی از عقود مسامحه
علت اصلی مشخص بودن زمان اجاره این است که چنانچه مدت عقد معین نباشد، به سختی می‌توان بین عقد اجاره و عقد بیع تفاوتی قرار داد و این دو عقد را از هم تفکیک کرد.
عقد بیع در شرع تملیک عین به جای ارزش مشخص است. تنها مسئله‌ای که بین اجاره و بیع تفاوت و تمایز ایجاد می‌کند مسئله زمان است.
برای انجام مشاوره حقوقی تلفنی و حضوری کلیک کنید.
فسخ قرارداد به دلیل عدم پرداخت اجاره‌بها از سوی مستأجر
یکی از مشکلاتی که می‌تواند باعث شود که قرارداد اجاره فسخ شود عدم پرداخت اجاره است. چنانچه مستأجر از پرداخت اجاره خودداری کند آیا مالک می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ کند؟ باید بگوییم چنانچه مستأجر اجاره ملک را نپردازد مالک نمی‌تواند به صورت یک طرفه قرارداد را فسخ کند بلکه باید به دادگاه مراجعه کند.
چنانچه در حین قرارداد شرطی قرار داده شود که به مالک این حق را بدهد که در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها برای او حق فسخ قرار داده شده باشد، امکان فسخ قرارداد وجود خواهد داشت.
وظایف مستاجر در عقد اجاره چیست؟
تخلیه عین مستاجره به دلیل عدم پرداخت اجاره‌بها
حالا که درباره امکان فسخ قرارداد اجاره به دلیل عدم پرداخت اجاره‌بها صحبت کردیم اما یک راه‌حل دیگر نیز به جای فسخ قرارداد وجود دارد و آن این است که اجاره دهنده ملک می‌تواند با طرح دعوای تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره‌بها علاوه بر تخلیه عین مستاجره، تمام اجاره معوقه را هم براساس حکم دادگاه بگیرد.
چنانچه اجاره‌نامه تنظیم شده عادی باشد باید فرد قبل از ارائه دادخواست در دادگاه، برای مستأجر اظهارنامه‌ی پرداخت اجاره بفرستد.
اما چنانچه اجاره‌نامه رسمی باشد، اخطاریه مربوط به پرداخت اجاره از طریق دفترخانه رسمی که اجاره در آن تنظیم شده است برای مستأجر ارسال می‌شود.
بر طبق این اخطاریه مستأجر 10 روز فرصت خواهد داشت تا اجاره معوقه را به مالک پرداخت کند. درصورتی‌که اجاره‌نامه عادی باشد، مالک می‌تواند پس از ارسال کردن اظهارنامه و عدم پرداخت اجاره دادخواست تخلیه عین مستاجره را داشته باشد و پرداخت اجور معوقه را به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع عین مستاجره ارائه کند.
لازم است که همراه این دادخواست، مدارک و شواهدی مانند قرارداد اجاره و شواهد و دلایلی که نشان‌دهنده پرداخت اجاره است نیز ارائه گردد.
دادگاه بعد از انجام دادن تحقیقات لازم در مورد دادخواست، در صورت اثبات ادعا حکم به پرداخت اجور معوقه تا زمان صدور حکم و تخلیه ملک توسط مستأجر را می‌دهد. چنانچه این حکم صادر شود، مستأجر ده روز فرصت دارد که ملک موردنظر را تخلیه کند. این حکم تحت نظارت اجرای احکام دادگاه اجرایی می‌شود .
برای انجام مشاوره حقوقی تلگرامی و آنلاین کلیک کنید.
آیا می‌توان به خاطر عدم پرداخت اجاره دستور تخلیه گرفت؟
بیشتر افراد گمان می‌کنند که حکم تخلیه با دستور تخلیه یکی است.اما باید بگوییم این دو مورد یکسان نیستند. دستور تخلیه دستوری است که برای تخلیه ملک صادر می‌شود. این دستور حداکثر یک هفته زمان دارد و از طرف شورای حل اختلاف یا اداره اجرای ثبت صادر می‌شود. در صورت رسمی بودن اجاره‌نامه صادر می‌شود ولی دستور برخلاف حکم تخلیه نیازی به صدور اجرائیه ندارد. در حقیقت دستور تخلیه راه‌حلی سریع و فوری برای تخلیه ملک است. اما صدور آن شرایط خاص خود را دارد.
1.در صورت وجود قرارداد کتبی اجاره و تنظیم کردن قرارداد آن براساس شرایطی که در ماده 2 قانون روابط مالک و مستأجر تنظیم شده است.این یعنی قرارداد در دو نسخه اصلی تنظیم شده باشد و در آن مواردی مانند مدت اجاره و امضای حداقل دو نفر به عنوان شاهد درج شده باشد.
2.لازم است پایان مدت اجاره یا زمان فسخ آن براساس موارد قانونی یا قراردادی است. بنابراین چنانچه هنوز مدت اجاره به پایان نرسیده باشد یا قرارداد براساس یکی از موارد قانونی یا قراردادی فسخ نشده باشد، مالک نمی‌تواند برای تخلیه ملک از دستور تخلیه استفاده کند.
وکیل ملکی در سامانه حقوقی عدلاک
درصورتی‌که درگیر پرونده‌های اجاره و تخلیه و مواردی مانند اختلافات ملکی شدید، می‌توانید با همکاران ما در سامانه حقوقی عدلاک ارتباط برقرار کنید. همکاران ما آماده هستند تا پاسخگوی سؤالات حقوقی شما عزیزان در پرونده‌های ملکی باشند. فراموش نکنید در روزهای سخت ما در کنار شما هستیم.
تماس فوری با تیم حقوقی متخصص در شهر شما
تماس با تلفن‌های 09150998001 و 09393106011