حق حبس در قرارداد مشارکت در ساخت چیست و منظور از حق حبس در قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
- حق حبس برای افراد واژه غریبی است ! و این سوال ایجاد می شود که حق حبس در قراردادهای مشارکت در ساخت دیگر چیست ؟
- سامانه حقوقی عدلاک و وکیل مشارکت در ساخت در مشهد حق حبس را به شما توضیح خواهد داد!
قبل از توضیح در مورد حق حبس در قرارداد مشارکت در ساخت اجازه بدهید صحبت خود را با یک قصه واقعی آغاز کنیم!
پرونده ای داریم که مالک با استفاده از حق فسخ مندرج در قرارداد مشارکت در ساخت، معامله خود با سازنده را فسخ نموده است حتی وکالت بلاعزلی که به سازنده داده است را نیز از طریق قانونی و با حکم قطعی ابطال نموده است و خود شخصا با کنار گذاشتن قانونی قرارداد مشارکت در ساخت پروژه را با سرمایه شخصی تکمیل نموده است.
چند سال قبل صورت جلسه تفکیکی و پایان کار را نیز اخذ نموده و پس از فروش واحد های پروژه ساخته شده اسناد آپارتمان ها را نیز به نام اشخاصی که در آن ساکنند و خود به عنوان مالک به آنها فروخته است تنظیم نموده است اما اکنون پس از همه این جریانات با ادعای فردی مواجه است که مدعی است در دوره استقرار قرارداد مشارکت در ساخت آپارتمان مورد ادعای خود را از سازنده خریداری نموده است .
یعنی قبل از استفاده مالک از حق فسخ و اجرای اراده خویش فرد مذکور یکی از واحد های سهمی سازنده را که وفق قرارداد مشارکت در ساخت به وی تعلق می گرفته را خریداری نموده است!
عدلاک= عدل+املاک
سامانه حقوقی عدلاک تخصصی در حوزه املاک و قرارداد مشارکت در ساخت فعالیت دارد.
بریم سراغ ادامه قصه قرارداد مشارکت در ساخت و سرگذشت موکلی که به عنوان مالک دچار چنین دردسر و مشکلی شده است.
مطابق مندرجات قرارداد مشارکت تنظیمی فی ما بین موکل ما و سازنده و یکی از شروط و تعهدات تعیین شده شرط گردیده است که چنانچه سازنده مدت 6 ماه پروژه و موضوع قرارداد را رها کند و فعالیتی نداشته باشد مالک حق فسخ قرارداد مشارکت در ساخت را دارد. این شرط محقق شده و حق فسخ مذکور برای مالک ایجاد شده است. موکل ما یعنی مالک نیز با استفاده از همین شرط ایجاد شده موفق به فسخ قرارداد مشارکت در ساخت شده است. سازنده یک چهار دیواری با چند سقف ناقص تحویل مالک داده و بیش از یک سال پروژه را رها کرده است.
در صورت نیاز به مطالعه مقاله وکیل قرارداد مشارکت در ساخت در مشهد کلیک کنید
خب تا اینجا هم صحبتی از حق حبس در قرارداد مشارکت در ساخت به میان نیاورده ایم، عجله نکنید خواهم گفت.
موکل ما به عنوان مالک اگر در قرارداد مشارکت در ساخت تنظیمی شرطی مبنی بر عدم حق فروش واحد های سهمی توسط سازنده تا حداقل قبل از اخذ پایان کار شهرداری به نفع خود در نظر می گرفت دچار این مشکل و چالش نمی شد یا شرط می کرد تنفیذ قرارداد پیش فروش واحد های سهمی سازنده توسط مالک منوط و موقوف به اخذ پایان کار شهرداری است. هر چند توصیه می کنیم به جای این امر در قرارداد مشارکت در ساخت اصلاً حق فروش به سازنده داده نشود.
به هر حال اگر موکل ما این شرط را در قرارداد مشارکت به نفع خود می گنجاند اکنون با چنین وضعیتی مواجه نمی شد. در این شرایط یعنی تنفیذ قرارداد سازنده با خریدار بعد از اخذ پایان کار شهرداری این معامله یک معامله فضولی محسوب می شد که با تحقق شرط محتاج تنفیذ مالک است. در این شرایط می توانستیم مدعی باشیم که مالک برای خود حق حبس قائل شده است یعنی تنفیذ قرارداد را که تعهد از سوی وی است منوط و موقوف به اجرای تعهد سازنده کرده است. اکنون اگر خریدار ادعایی مبنی بر مالکیت مطرح کند مالک می تواند به حق حبس خویش استناد کند!
اینکه شرط تنفیذ مبایعه نامه فرد مدعی (شخص ثالث که ادعای خرید از سازنده را دارد) با سازنده، اجرای تعهد سازنده مبنی بر اخذ پایان کار شهرداری است و چون تعهد عملی نشده و به مرحله اجرا در نیامده است یعنی پایان کار شهرداری اخذ نشده است اکنون مالک از حق حبس خود در قرارداد مشارکت در ساخت استفاده می کند!
تعریف حق حبس در قرارداد مشارکت در ساخت :
حق حبس چیست؟ واژه حبس به معنایی زندانی کردن است معمولا وقتی می گویند فلانی در حبس است منظورشان این است که وی در زندان است. اما حق حبس چیست؟ یا حق حبس در قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
اصولا حق حبس و استفاده از آن در پرونده های خانواده و آن هم در تقابل بین تمکین و مهریه بیشتر کاربرد دارد آنجا که زوجه تمکین خود را موقوف و منوط به پرداخت مهریه از سوی زوج می نماید یعنی زوجه می گوید تا مهریه ام پرداخت نشود تمکین نمی کنم! در اینجا اصطلاحاً می گویند زوجه حق حبس خود را قبال تمکین استفاده می کند.
مطابق ماده 1085 قانون مدنی زن می تواند تا مهر تسلیم نشده از ایفای وظایفی که در مقابل شوهر دارد امتناع کند مشروط بر اینکه مهر او حال باشد و این امتناع مسقط حق نفقه نخواهد بود. اصولاً می‌دانیم که مطالبه نفقه فرع تمکین است یعنی زوجه ای که در تمکین نباشد نفقه‌ای به وی تعلق نمی‌گیرد اما حق حبس استثنایی بر این اصل است یعنی زوجه‌ای که تمکین خود را منوط به پرداخت مهریه کرده است علی رغم عدم تمکین، نفقه به وی تعلق می گیرد. البته باید توجه داشت با یک بار تمکین این حق از زوجه ساقط می‌شود و دیگر زوجه حق حبس ندارد.
امیدوارم تا اینجای کار تا حدودی با حق حبس آشنا شده باشید و موارد استفاده از حق حبس در قرارداد مشارکت در ساخت را بشناسید.
در تکمیل آنچه گفتیم حق حبس یعنی: حق حبس یعنی هر کدام از طرفین قرارداد می‌تواند تعهدات خود را منوط به انجام تعهدات طرف دیگر قرارداد کند.
موارد استفاده حق حبس در قرارداد مشارکت در ساخت زیاد است نمونه‌ای از آن را در قصه واقعی موکل خود برای شما بازگو کردیم. حق حبس را می‌توان در سایر قراردادها نیز در نظر گرفت به عنوان مثال در معامله خودرو فروشنده تحویل خودرو یا تنظیم سند را منوط و موقوف به پرداخت بخشی از ثمن یا کل ثمن معامله نموده یا بالعکس خریدار پرداخت ثمن را منوط و موتوف به تحویل خودرو نماید.
یعنی تا زمانی که خودرو به وی تحویل نشده حق دارد باقیمانده ثمن را نپردازد به این حق حق حبس می‌گویند یعنی صاحب حق تعهد خود را در مقابل طرف یا اجرای تعهد متقابل حبس کرده و به اجرا در نمی‌آورد.
با این توضیحات واضح است که از حق حبس در قرارداد مشارکت در ساخت در صورت تسلط می‌توان بسیار بهره برد. حق حبس اهرم و ابزاری قدرتمند است که می‌تواند نقش تضمین را ایفا کرده و امنیت قرارداد مشارکت در ساخت شما را تامین نماید.
حق حبس دو طرفه در قرارداد مشارکت در ساخت:
گاهی هر دو طرف یعنی مالک و سازنده تعهدات و اجرای امری را منوط و موتوف به انجام فعل یا ترک فعل یا اجرای تعهد طرف مقابل می کنند که اصولاً این تعهدات می بایست همزمان صورت بگیرد در نتیجه به این حق حبس در قرارداد مشارکت در ساخت حق حبس دو طرفه می‌گویند.
قانون مدنی در ماده ۳۷۷ خود مقرر داشته هر یک از بایع و مشتری حق دارد از تسلیم مبیع یا ثمن خودداری کند تا طرف دیگر حاضر به تسلیم شود مگر اینکه مبیع یا ثمن موجل باشد در این صورت هر کدام از مبیع یا ثمن که حال باشد باید تسلیم شود منظور از موجل بودن مدت‌دار بودن است یعنی اگر تعهد طرف مقابل دارای مدت باشد و زمان آن فرا نرسیده باشد فرد نمی‌تواند به حق حبس خود متوسل شده و از اجرای تعهد حال شده خویش امتناع ورزد.
حال دوباره بازگردیم به حق حبس در قرارداد مشارکت ، همانطور که گفتیم از این حق می‌توان در قرارداد مشارکت در ساخت بهره برد حتی در همان بدو ادای قرارداد مشارکت در ساخت آنجا که مالک مکلف به تحویل ملک جهت آغاز عملیات تخریب یا تحویل زمین جهت آغاز گودبرداری توسط سازنده است.
مالک می‌تواند در قرارداد مشارکت در ساخت شرطی برای خود در نظر بگیرد و تحویل ملک را منوط به اجرای تعهد یا امری از جانب سازنده نماید و برای خود حق حبس در قرارداد ایجاد نماید به این شکل که تحویل ملک را موقوف به تهیه مسکن مجزا جهت اقامت خود را در طول مدت ساخت و تکمیل پروژه نماید.
یعنی تا زمانی که مسکن و محلی برای اقامت مالک در نظر گرفته نشده یا تحویل وی نشده است مالک حق دارد از حق حبس در قرارداد مشارکت در ساخت استفاده کرده و از تحویل ملک خودداری ورزد و سازنده نیز حتی با توسل به محاکم قضایی توان تحویل آن را نخواهد داشت.
سامانه حقوقی عدلاک و وکیل قرارداد مشارکت در ساخت آماده پاسخگویی به سوالات شما در خصوص حق حبس در قرار داد مشارکت در ساخت می باشد جهت کسب اطلاعات بیشتر با شماره‌های ذیل تماس بگیرید.
09393106011 – 05138676422
09150908001 – 09150997001
شرایط ایجاد حق حبس در قرارداد مشارکت در ساخت:
اکنون پس از تعریف حق حبس و بیان نحوه بهره‌گیری از حق حبس در قرارداد مشارکت وقت آن رسیده که شرایط ایجاد این حق حبس را برای شما بازگو کنیم:
- باید بدانید که حق حبس صرفاً در عقود غیر معوض کاربرد دارد قراردادی که دو طرف متعهد به انجام امری یا ایفای تعهدی در قبال دیگری باشند. در واقع حق حبس در عقود غیر معوض وجود ندارد.
- در عقدی به مانند هبه که واهب یا فرد بخشنده مالی را به دیگری هبه می‌کند یا می‌بخشد بدون اینکه در قبال آن چیزی دریافت نماید یا عوضی بگیرد حق حبس وجود ندارد.
- تعهدات قرارداد باید حال باشند نه موجل! قبلاً در این خصوص توضیح دادیم تعهد زمانی موجل است که زمان ایفا و اجرای آن نرسیده باشد و مدت دار باشد .
در نتیجه صرفاً تعهدی که حال باشد یعنی زمان اجرای آن فرا رسیده باشد حق حبس ایجاد می‌شود. در قرارداد مشارکت در ساخت مالک یا سازنده زمانی از حق حبس برخوردار است که زمان اجرای تعهد مثل تحویل ملک یا تنظیم سند فرا رسیده باشد.
در صورت نیاز به مطالعه مقاله اصول قرارداد نویسی و نحوه ی تنظیم قرارداد کلیک کنید
از بین رفتن حق حبس قرارداد مشارکت در ساخت:
یکی از موضوعات لازمی که در مورد حق حبس در قرارداد مشارکت باید به آن توجه داشت این است که اگر متعهد به میل خود به اجرای تعهد خود عمل نماید حق حبس وی از بین خواهد رفت به عنوان مثال اگر مالک قبل از موعد یا بدون توجه به حق حبس خود ملک را تحویل سازنده نماید دیگر نمی‌تواند به شرایط قبل از انجام تعهد بازگشته و به حق حبس خود استناد نماید.
در نتیجه حق حبس در نظر گرفته شده در قرارداد مشارکت در ساخت از بین می‌رود مگر اینکه تعهد به طور کامل اجرا نشده باشد به عنوان مثال نیمی از ملک تحویل شده باشد مالک می‌تواند از تحویل نیم دیگر آن امتناع نموده و به حق حبس خود استناد نماید.
ساقط کردن حق حبس در قرارداد مشارکت در ساخت:
طرفین می‌توانند همانطور که در بالا عنوان شد با انجام و اجرای تعهد حق حبس خود را ساقط نمایند. حتی این امر به صورت ضمنی نیز امکان‌پذیر است به عنوان مثال یکی از طرفین برای حال شده ی خود مدت تعیین نماید و آن را به زمانی در آینده موکول نماید، در اینجا حق حبس مندرج در قرارداد مشارکت در ساخت به صورت ضمنی ساقط شده و دیگر متعهد نمی‌تواند به حق حبس خود استناد نموده و از اجرای تعهد خود امتناع نماید.
حق حبس مدت قرارداد مشارکت در ساخت:
یکی از مواردی که در قرارداد مشارکت در ساخت از موضوعات اصلی و چالش برانگیز است که دعاوی عدیده‌ای از پرونده‌های قضایی مربوط به قرارداد مشارکت در ساخت به آن اختصاص دارد مدت قرارداد مشارکت در ساخت است.
در صورت نیاز به وکیل ملکی در مشهد کلیک کنید
- شاید تعجب کنید اگر بگوییم برای مدت قرارداد نیز می‌توان حق حبس در نظر گرفت!!!!
- می پرسید چگونه؟
صبر داشته باشید خواهم گفت.
قصد دارم حق حبس مدت قرارداد مشارکت در ساخت را با مثالی ساده توضیح دهم.
فرض کنیم مدت قرارداد مشارکت در ساخت شما با توجه به شرایط حاکم بر قرارداد ۲۴ ماه کامل شمسی است.
که البته در این خصوص توصیه می‌کنیم حتماً تاریخ مشخص کنید چرا که صرف در نظر گرفتن ۲۴ ماه ممکن است بعداً محل اختلاف باشد با این توضیح که سازنده مدعی شود 24 ماه کاری بوده است و باید روزهای تعطیل هر ماه از آن کسر شود. بدیهی است چنانچه پایان ۲۴ ماه را با تاریخ مشخص نمایید دیگر چنین شبهه ای ایجاد نخواهد شد. خب مجدد بازگردیم به موضوع حق حبس مدت در قرارداد مشارکت در ساخت و مثالی که زدیم. فرض کردیم که مدت قرارداد مشارکت در ساخت شما 24 ماه است.
اما اجرای پرونده و تکمیل موضوع قرارداد بیشتر از زمان تعیین شده زمان برده است قطعاً در مواقع این چنینی شرطی به نفع مالک در نظر گرفته شده است که رایج‌ترین آن پرداخت وجه التزام به مالک می‌باشد. مثلاً روزانه فلان مبلغ را سازنده باید به عنوان وجه التزام تخلف از شرط به مالک بپردازد معمولاً چنین شروطی در قرارداد مشارکت در ساخت پیش بینی می‌شود.
اینجا سازنده می‌تواند در مقابل مالک برای خود حق حبس مدت قرارداد در نظر بگیرد به این شکل که شرطی در قرارداد بگنجاند که اگر تاخیر پیش آمده در اثر عدم اجرای تعهدی از سوی مالک باشد مالک علاوه بر پرداخت وجه التزام به ازای مدتی که موجب ایجاد توقف عملیات ساخت و ساز شده است مدت قرارداد مشارکت در ساخت نیز افزایش یابد.
در اینجا برای سازنده حق حبس مدت قرارداد مشارکت در ساخت در نظر گرفته شده است می‌تواند تاخیرات پیش آمده را به انتهای قرارداد بیفزاید.
نحوه اجرای حق حبس در قرارداد مشارکت در ساخت:
اجرای حق حبس نیازمند اقدام خاصی نیست و صرفاً در صورت ایجاد می‌توان به آن استناد نمود یعنی نیازی به طرح دعوی مبنی بر اعمال حق حبس در قبال طرف مقابل نیست مگر اینکه الزام طرف مقابل را به اجرای تعهدش بخواهید. پیشنهاد وکیل قرارداد مشارکت در ساخت در مشهد و سامانه حقوقی عدلاک در چنین مواقعی بدواً ارسال اظهارنامه رسمی برای متعهد و گوشزد کردن زمان اجرای تعهد برای وی و استناد به حق حبس خود می‌باشد یا اینکه هرگاه طرف مقابل از طریق اظهارنامه درخواست ایفای تعهد را از شما نمود در تقابل و پاسخ به اظهارنامه وی به حق حبس خود استناد نموده و توپ را به زمین خودش بیندازد.
ما یعنی سامانه حقوقی عدلاک در این مقاله سعی کردیم تا حد امکان حق حبس را با زبانی ساده برای شما توضیح دهیم و موارد استفاده حق حبس در قرارداد مشارکت را بازگو نماییم.
همانطور که در سایر مقالات مندرج سایت عدلاک که در مورد قرارداد مشارکت در ساخت نوشته و بارگذاری شده است قرارداد مشارکت در ساخت که در زمره قراردادهای سرمایه‌گذاری است از اهمیت بسیاری برخوردار است و اگر شما می‌خواهید قرارداد مشارکت در ساخت تنظیم کنید بهتر است آن مقالات را نیز مطالعه کنید تا مبادا به جای قرارداد مشارکت در ساخت قرارداد مباشرت در باخت امضا کنید.
دلیل اینکه از آن به قرارداد مباشرت در باخت اسم می‌بریم این است که شما به عنوان مالک دستی دستی دارایی و حاصل یک عمر سعی و تلاش خود را به سادگی در اختیار یک شوتی‌ساز قرار ندهید که به عنوان میهمانی ناسپاس از ضیافت شما نهایت بهره را برده و شما را با کوهی از مشکلات و چالش‌های غیرقابل حل تنها بگذارد.
به همین دلیل به شما توصیه می‌کنم بعد از این متن و درک حق حبس و موارد استفاده حق حبس در قرارداد مقاله ما را به عنوان وکیل مشارکت در ساخت در مشهد مطالعه کنید.
ما در مقاله وکیل مشارکت در ساخت در مشهد به اقداماتی که شما باید قبل از نشست پای میز مذاکره با سازنده انجام دهید پرداخت ایم و در مقاله دیگری که اتفاقا فوق العاده مهم نیز هست اقدامات پس از حضور در اولین جلسه مذاکره با سازنده و مشاوره املاک را مرحله به مرحله تا امضای قرارداد به شما توضیح داده ایم.
ما در مقاله خود با عنوان حق حبس در قرارداد مشارکت در ساخت به نکاتی اشاره کرده ایم که باید قبل از امضای قرارداد مشارکت در ساخت حتماً توجه داشته باشید.
هشدارهایی که در صورت عدم توجه به آنها می توانید گزینه‌ای مناسبی برای طرف قرارداد مباشرت در باخت باشید و به امضای قرارداد مشارکت در ساخت خویش که به زعم ما از نوع قرارداد و تفاهم انگلی است دارایی خود را در معرض هدر قرار داده و چه بسا آینده خود و خانواده‌تان را تباه سازید.