قانون ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول راهکار قانونی برای امنیت و شفافیت در بازار ملک و املاک می‌باشد.
قانون ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول که از سال ۱۴۰۱ به صورت اجباری اجرا شده است به منظور پیشگیری از مشکلات حقوقی جعل اسناد و معاملات معارض در بازار ملک تصویب شد طبق این قانون کلیه معاملات خرید و فروش رهن اجاره بالای شش ماه صلح هبه و سایر نقل و انتقالات مربوط به املاک باید فقط از طریق دفاتر اسناد رسمی و ثبت رسمی در سامانه‌های دولتی انجام شود تا معتبر باشد این قانون جایگزین قولنامه‌های دستی یا اسناد عادی شده و تنها سند رسمی معتبر شناخته می‌شود این قانون یکی از مهم‌ترین تحولات حقوقی در حوزه بازار مسکن و ملک در ایران است این قانون با هدف پیشگیری از مشکلاتی مانند جعل سند فروش مال غیر و معاملات معارض تصویب شد اکنون به بررسی جزئیات بیشتری از این قانون می‌پردازیم.
ثبت رسمی معاملات ملکی یعنی چه؟ چرا بدون آن معامله شما بی‌اعتبار است؟
ثبت رسمی بدین معناست که تمام معاملاتی که مربوط به اموال غیرمنقول هستند تنها با تنظیم سند رسمی در دفاتر سناد رسمی معتبر شناخته می‌شوند انواع معاملاتی همچون خرید فروش اجاره بیش از ۶ ماه و دیگر انتقالات فقط با تنظیم سند توسط یک سردفتر قانونی اعتبار دارند بازار املاک ایران سال‌ها با مشکلاتی نظیر فروش یک ملک به چند نفر جعل سند و دعاوی ملکی پیچیده روبرو بود قانون ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول با الزام به تنظیم سند رسمی در دفترخانه امنیت حقوقی خریدار و فروشنده را تضمین می‌کند از فروش مال غیر جلوگیری می‌کند و امکان پیگیری حقوقی و اجرایی سند را آسان می‌کند این قانون علاوه بر کاهش دعاوی قضایی به شفافیت بازار ملک کمک می‌کند
چرا قانون الزام به ثبت رسمی معاملات ملکی اهمیت بالایی دارد
۵ دلیل حقوقی اقتصادی را ذکر می‌کنیم:
۱- جلوگیری از فروش همزمان یک ملک به چند نفر کنترل دقیق‌تر بر روی مالکیت‌ها
۲- جلوگیری از جعل اسناد کاهش احتمال تخلف و سو استفاده
۳- تضمین امنیت حقوقی طرفین اعتماد بیشتر خریدار و فروشنده
۴- قابل پیگیری بودن سند رسمی امکان مراجعه به مراجع قانونی جهت دعاوی
۵- کاهش دعاوی حقوقی ملکی کاهش تنازعات ناشی از اختلافات ملکی
سند عادی یا قولنامه دستی چیست و چه مشکلات و خطراتی دارد
قولنامه دستی یا سند عادی قراردادیست که معمولاً در بنگاه‌های معاملات ملکی یا بین طرفین بدون مراجعه به دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌شود این نوع قراردادها فاقد کد رهگیری استعلام رسمی پرداخت مالیات ثبت در سامانه‌های دولتی هستند این نوع سندها معمولاً فاقد اعتبار قانونی بوده و نمی‌توانند تضمینی برای احقاق حق باشند در ادامه نمونه ساده‌ای از قولنامه دستی آورده شده است.
نمونه سند عادی یا قولنامه دستی
این قرارداد در تاریخ ۱۵ ۱۰ ۱۴۰۳ بین آقای علی رضایی فروشنده به شماره ملی ۱۲۳۴۵۶۷۸۹۰ و آقای رضا احمدی خریدار به شماره ملی ۰۹۸۷۶۵۴۳۲۱ به صورت دستی تنظیم شده است
موضوع قرارداد فروش واحد آپارتمان به مساحت ۸۵ متر مرب ع واقع در تهران خیابان آزادی کوچه بهار پلاک ۱۲ واحد ۵
قیمت معامله ۴ میلیارد ریال
امضاها فروشنده علی رضایی
خریدار رضا احمدی
مشکلات سند عادی شامل عدم قابلیت استعلام نبودن ضمانت اجرایی احتمال جعل و خطر فروش مجدد ملک است به همین دلیل این اسناد از دید قانون جدید فاقد اعتبار حقوقی‌اند.
سند رسمی چیست؟ چرا تنها سند معتبر برای معاملات ملکی است؟
سند رسمی توسط دفاتر اسناد رسمی و با حضور سردفتر تنظیم می‌شود تمام استعلام‌های لازم شامل شهرداری اداره ثبت دارایی پرداخت مالیات نقل و انتقال بررسی وضعیت ملک پیش از تنظیم سند انجام می‌شود سند رسمی دارای شماره ثبت کد یکتا و کد رهگیری است در سامانه ثبت اسناد کشور به ثبت می‌رسد این سند از نظر قانونی و حقوقی بهترین سند اثبات مالکیت است و قابلیت صدور اجراییه را نیز دارد.
نمونه سند رسمی در دفتر اسناد رسمی
شماره سند ۱۵۳۲۴۵۶
تاریخ ثبت ۱۴۰۳/۱۰/۱۵
دفتر خانه شماره ۱۱۲ تهران
فروشنده علی رضایی شماره ملی ۱۲۳۴۵۶۷۸۹۰
خریدار رضا احمدی شماره ملی ۰۹۸۷۶۵۴۳۲۱
موضوع سند: انتقال مالکیت قطعی واحد آپارتمان و مساحت ۸۵ متر مربع واقع در خیابان آزادی کوچه بهار پلاک ۱۲ واحد ۵
مبلغ معامله : ۴,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰ریال
استعلامات ثبت شهرداری مالیات پرداخت شده و کد رهگیری۰۰۱۲۳۴۵۶۷۸۹
امضای سردفتر ومهر دفتر خانه
عواقب عدم ثبت رسمی در مورد معاملات اموال غیرمنقول چیست
عدم ثبت رسمی می‌تواند منجر به بروز مشکلات عمده‌ای شود شخص خریدار ممکن است با دعواهای طولانی مواجه شده و حق مالکیت خود را با مشکل اثبات کند همچنین اگر ملک مورد نظر دارای بدهی یا تعهد قانونی باشد خریدار ممکن است مسئولیت‌های مالی را احساس کند بدون اینکه آگاهی قبلی داشته باشد.
مزایای سند رسمی در برابر سند عادی چیست
سند رسمی امنیت حقوقی بالا دارد امکان جعل یا فروش مجدد ملک را از بین می‌برد در صورت اختلاف سریعاً قابل پیگیری و اجرا است و با ثبت در سامانه ملی اطلاعات مالکیت باعث شفافیت و نظم در بازار املاک می‌شود همچنین خریدار و فروشنده با اطمینان کامل و آرامش خاطر معامله می‌کنند نقش دفاتر اسناد رسمی و سامانه ثبت معاملات در اجرای قانون و تضمین.
نقش دفاتر اسناد رسمی و سامانه ثبت معاملات در اجرای قانون و تضمین امنیت معاملات ملکی چیست
دفاتر اسناد رسمی نقش کلیدی در اجرای این قانون دارند و همه معاملات ملکی باید در این دفاتر ثبت شود سامانه ثبت معاملات اموال غیرمنقول نیز امکان استعلام وضعیت ملک مالک بدهی‌های مالیاتی و شهرداری را فراهم کرده است این سامانه روند ثبت و کنترل معاملات را تسهیل می‌کند.
تاثیر قانون ثبت رسمی معاملات بر کاهش دعاوی ملکی چیست
قبلاً بسیاری از پرونده‌های دادگاه‌ها مربوط به مالکیت‌های متعارض و اختلافات بین خریدار و فروشنده بود با اجرای این قانون به دلیل الزام به ثبت رسمی سند امکان جلب و فروش همزمان ملک به چند نفر کاهش یافته و پرونده‌های حقوقی ملکی کمتر و سریعتر رسیدگی می‌شوند.
سایر معاملات مشمول قانون: اجاره رهن هبه وصیت و صلح می‌باشند این قانون فقط برای خرید و فروش نیست قراردادهای اجاره بیش از ۶ ماه رهن هبه وصیت‌نامه‌های مربوط به املاک و صلح نیز باید به صورت رسمی ثبت شوند تا از نظر قانونی معتبر باشند این امر به جلوگیری از اختلافات و سوءاستفاده‌ها کمک می‌کند.
مقایسه ایران با کشورهای پیشرفته در ثبت رسمی املاک( تجربیات جهانی)
کشورهای نظیر آلمان و کانادا فرانسه ترکیه سیستم پیچیده برای اداره معاملات ملکی دارند که شامل مکانیزم‌های دیجیتال نیز می‌شود تا فرایندها تسهیل گردد آنها نه تنها میزان دعاوی حقوقی را کاهش داده‌اند بلکه بازار املاکشان سالم‌تر باقی مانده است ایران نیز با اجرای این قانون در مسیر استانداردهای بین المللی حقوق مالکیت قدم گذاشته و باعث افزایش اعتماد سرمایه‌گذاران و خریداران شده است
چالش‌ها و راهکارهای بهبود اجرای قانون ثبت رسمی معاملات( چالش‌ها در اجرای قانون)
در بسیاری مناطق روستایی کمبود دفاتر اسناد رسمی ممکن است مانعی جدی برای ثبت صحیح معاملات ایجاد نماید افراد محلی که به مراحل قانونی آشنا نیستند نیز نیازمند آموزش کافی هستند تا مفهوم واقعی مالکیت را بفهمند پس با وجود مزایای فراوان چالش‌هایی مانند موارد فوق و نیز مقاومت برخی مشاوران املاک در زمینه ثبت رسمی معاملات وجود دارد توسعه سامانه‌های الکترونیکی افزایش آموزش حقوقی به مردم و همکاری دفاتر اسناد رسمی می‌تواند اجرای کامل قانون را تسهیل کند
مزایای تنظیم سند رسمی برای خریدار و فروشنده چیست
استفاده از اسناد رسمی موجب افزایش امنیت حقوقی برای هر دو طرف معامله خواهد بود
– امکان اجرای سریعتر آن بدون نیاز به شکایت( آسان‌تر شدن فرایندها)
– قابلیت استعلام مالکیت دسترسی راحت‌تر به اطلاعات
– افزایش اعتماد سرمایه‌گذاران خارجی( جذب سرمایه‌های جدید)
– افزایش امنیت حقوقی
— از بین بردن امکان جعل یا فروش مجدد ملک
– ایجاد شفافیت و نظم در بازار املاک از طریق ثبت در سامانه ملکی اطلاعات مالکیت
– انجام معاملات توسط طرفین با اطمینان کامل و آرامش خاطر
نقش دفاتر اسناد رسمی و سامانه ثبت معاملات در تضمین امنیت معاملات ملکی و اجرای این قانون چیست
دفاتر اسناد رسمی نقش کلیدی در اجرای این قانون دارند و همه معاملات ملکی باید در این دفاتر ثبت شود سامانه ثبت معاملات اموال غیرمنقول نیز امکان استعلام وضعیت ملک مالک بدهی‌های مالیاتی و شهرداری را فراهم کرده است این سامانه روند ثبت و کنترل معاملات را تسهیل می‌کند دفترخانه‌ها موظفند تا با دریافت استعلامات فوق مانع انجام معاملات غیرقانونی گردند فعالیت درست آنها منجر به ایجاد ترافیک مثبت بیشتری خواهد شد.
نظرات کارشناسان درباره قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول چیست
بسیاری از کارشناسان می‌دانند که اجرای این قوانین باعث افزایش اعتماد عمومی نسبت به بازار مسکن خواهد شد زیرا ریسک سرمایه‌گذاری کمتر می‌شود و افراد راحت‌تر تصمیم خواهند گرفت.
جمع‌بندی نهایی ثبت رسمی سند تنها راه حفظ مالکیت قانونی می‌باشد
با توجه به ارزش و سرمایه بالای دارایی‌ها و معاملات ملکی و حساسیت حقوقی آنها و خطرات ناشی از قراردادهای غیر رسمی ثبت سند رسمی در دفتر اسناد تنها راه مطمئن و قانونی و قابل دفاع در مراجع قضایی خواهد بود توجهی به این قانون می‌تواند عواقب حقوقی و مالی سنگینی داشته باشد ثبت رسمی سند آرامش خاطر امنیت و حق مالکیت قانونی را برای همه طرفین تضمین می‌کند.
الهام ابراهیمی – وکیل پایه یک دادگستری