کلاهبرداری در خرید و فروش مسکن یکی از مسائلی است که در سال‌های اخیر بسیار رشد داشته است. با افزایش قیمت مسکن در کشور، میزان افرادی که وارد این بازار می‌شوند روز به روز افزایش پیدا می‌کند. فعالیت در بازار مسکن در کشور ما همواره رونق داشته است اما چنانچه فردی بدون داشتن تجربه و آگاهی کامل وارد این بازار شود ممکن است درگیر کلاهبرداری در حوزه ی خرید و فروش مسکن شود و با ضررهای بالایی روبرو شود.
باید بدانید که در زمان بستن قرارداد، خریداران و فروشندگان همیشه با شما صادق نیستند؛ بنابراین اگر دقت کافی را در زمان معامله نداشته باشید این احتمال که قربانی کلاهبرداری در مورد خرید و فروش مسکن شوید بسیار بالا خواهد بود.این احتمال که افراد کم‌تجربه و ناشی در بازار خرید و فروش مسکن قربانی کلاهبرداری شوند بسیار بالا است؛ اما با رعایت یک سری احتیاط، شما می‌توانید از خطر قربانی کلاهبرداری شدن خودداری کنید.
چه زمانی به کمک یک وکیل ملکی نیاز داریم؟
پرونده‌های کلاهبرداری در زمینه ی خرید و فروش مسکن شرایط و حالت‌های متفاوتی دارد. توصیه ما این است که برای جلوگیری از اینکه قربانی چنین جرمی شوید، قبل از انعقاد قراردادهای این‌چنینی با یک مشاور حقوقی یا وکیل مشورت کنید.
تماس فوری با تیم حقوقی حرف‌های در شهر شما
تماس با تلفن‌های 09150998001 و 09393106011
جرم کلاهبرداری در خرید و فروش مسکن
برای اینکه یک عمل مجرمانه، جرم تلقی شود باید سه عنصر را در خود داشته باشد.
در جرم کلاهبرداری سه عنصر مختلف وجود دارد:
1-عنصر قانونی: رفتار مجرمانه‌ای که در قانون برای آن مجازات مشخص‌شده باشد.
2- عنصر مادی: رفتاری که موجب وقوع جرم می‌شود؛ مانند سوءنیت و قصد کلاهبرداری.
3- عنصر معنوی : یعنی قصد انجام جرم و نیت
براساس ماده 1 قانون تشدید مجازات مرتکبین اختلاس و ارتشاء و کلاهبرداری، وقوع جرم کلاهبرداری در حالتی اتفاق می‌افتد که فرد با حیله و نیرنگ، عملی متقلبانه را انجام دهد و با انجام این عمل بتواند از مال دیگران سود بگیرد.
چنانچه بیان کردیم برای تحقق جرم کلاهبرداری در خرید و فروش املاک و مسکن باید حداقل دو رکن وجود داشته باشد.
1- مجرم مرتکب رفتار مجرمانه و متقلبانه شده باشد.
2- صاحب‌مال باید به خاطرفریب و رفتار متقلبانه مجرم، با میل خود اموالش را در اختیار مجرم قرار دهد.
برای انجام مشاوره حقوقی تلفنی و حضوری با همکاران ما در سامانه حقوقی عدلاک کلیک کنید.
مجازات کلاهبرداری در خرید و فروش مسکن
مجازات کلاهبرداری در خرید و فروش املاک و مسکن با توجه به روش انجام و ارزش مال موردنظر می‌تواند بین 1 تا 10 سال حبس داشته باشد. همچنین مرتکب این جرم موظف است که مالی را که با فریب کسب شده را به مالک برگرداند و ضررهای واردشده را جبران نماید.
چنانچه مجرم با اجبار اقدام به این عمل کند، مشمول کلاهبرداری نمی‌شود. همچنین چنانچه رفتار متقلبانه فرد عرفا برای انجام فریب کافی نباشد، یا اینکه صاحب‌مال فریب آن رفتار را نخورده باشد، باز هم نمی‌توان گفت که جرم کلاهبرداری رخ داده است. البته باید بدانید که رفتار متقلبانه صرفاً جعل سند و مدرک نیست و می‌تواند حتی فریب دادن افراد با کلام و صحبت باشد یا فراهم کردن امکانات و لوازمی که منجر به جرم کلاهبرداری گردد.
از آنچه بیان شد می‌توان این‌گونه نتیجه گرفت که چنانچه مرتکب به قهر و اجبار مالی را تحصیل کند، مشمول عنوان کلاهبرداری نیست. همچنین اگر رفتار متقلبانه مرتکب عرفا برای فریب کافی نباشد و یا آن‌که صاحب‌مال فریب آن رفتار را نخورده باشد، باز هم جرم کلاهبرداری رخ نداده است.
نکته دیگر آن که رفتار متقلبانه می‌تواند صحبت یا عملی باشد، مرتکب ممکن است صرفاً با بیان جملاتی صاحب‌مال را بفریبند یا با فراهم کردن تجهیزات و امکاناتی این امر را میسر سازد.
انواع کلاهبرداری در خرید و فروش مسکن
پیش از این درباره جرم کلاهبرداری در خرید و فروش خانه صحبت کردیم، گفتیم که باید رفتار متقلبانه‌ای رخ دهد تا صاحب‌مال با رضایت خود، مالش را به فرد کلاهبردار تسلیم کند. برای تحقق جرم کلاهبرداری در خرید و فروش خانه مصادیق و شرایطی وجود دارد که ما مختصراً به برخی از آنها اشاره می‌کنیم:
- کلاهبرداری از طریق تنظیم مبایعه‌نامه جعلی
- کلاهبرداری از طریق ایجاد دفتر املاک جعلی
- کلاهبرداری از طریق موضوع قرارداد
- کلاهبرداری از طریق پیشفروش مسکن
- کلاهبرداری از طریق وکالت‌نامه جعلی
- کلاهبرداری از طریق سند جعلی
- کلاهبرداری از طریق پرداخت تسهیلات دروغین
حال به اختصار هرکدام از این موارد را توضیح می‌دهیم.
برای انجام مشاوره حقوقی تلگرامی و آنلاین با همکاران ما در سامانه حقوقی عدلاک کلیک کنید.
کلاهبرداری از طریق تنظیم مبایعه‌نامه جعلی
مبایعه‌نامه یک قرارداد رسمی میان خریدار و فروشنده است که در عقد بیع به کار می‌رود. به‌طورکلی شما می‌توانید از طریق مبایعه‌نامه هر چیزی را خرید و فروش کنید؛ اما هرچقدر که ارزش مالی یک کالا بیشتر باشد، تنظیم قرارداد آن ریسک بیشتری دارد؛ بنابراین در این شرایط بهتر است از تنظیم قرارداد توسط یک کارشناس حقوقی یا وکیل یا یک فروشنده معتبر اطمینان حاصل کنید.
فرقی ندارد که شما خریدار باشید یا فروشنده. زمانی که موضوع قرارداد یک شی منقول است، آن شی به راحتی می‌تواند توسط خریدار تصرف شود؛ اما وقتی‌که مال غیرمنقول باشد مثلاً اتومبیل یا خانه، ریسک قرارداد غیررسمی بالاتر می‌رود و می‌تواند برای فردی که هزینه بالایی ب خرید مسکن پرداخته است ضررهای سنگینی داشته باشد. به عنوان مثال مبایعه‌نامه خرید خانه را امضا می‌کنید، بعد متوجه می‌شوید که فروشنده اصولاً مالک آن ملک نبوده
برای رفع این مشکل بهترین کار این است که از قراردادهای رسمی استفاده کنید، این قراردادها به وسیله دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌شود و دارای کد رهگیری نیز هست.
کلاهبرداری از طریق ایجاد دفتر املاک جعلی
یکی از موارد کلاهبرداری خانه، زمانی رخ می‌دهد که یک دفتر مسکن جعلی و غیرواقعی یا دفتری که مجوز فعالیت آن باطل‌شده یا اصولاً مجوز کار ندارد، برای خرید و فروش اقدام می‌کند؛ به عبارت دیگر، برای کلاهبرداری، دفتر املاکی تأسیس می‌شود و در این حالت مالکین دفتر املاک، همدست مالک هستند و با فروش یک خانه یا ملک به چند نفر، اقدام به کلاهبرداری می‌کنند. برای جلوگیری از این فریب شما باید قبل از معامله از صحت مجوز دفتر املاک و تنظیم قرارداد رسمی خرید و فروش اطمینان پیدا کنید.
در عرف خرید و فروش مسکن، خریدار، مبلغی را به عنوان پیش خرید به فروشنده می‌پردازد و پرداخت مابقی پول را مشروط به تنظیم قرارداد رسمی و زمانی دیگر می‌کنند. با توجه به بالا بودن این مبلغ پیش‌بها، احتمال کلاهبرداری از آن نیز بسیار بالا است و به همین دلیل باید برای شناسایی مجوز دفاتر خرید و فروش و هویت فروشنده نیز اقدام کنید.
کلاهبرداری از طریق موضوع قرارداد خرید و فروش مسکن
به طور معمول هر ملک، دارای پلاک ثبتی مشخصی است. اگر خریدار از ملکی که قصد خرید آن را دارد، بازدید نکرده باشد اما با تنظیم قرارداد معامله رضایت دهد، ممکن است در نهایت ملکی را تحویل بگیرد که با آنچه با او توافق شده متفاوت باشد.
به عنوان مثال فروشنده تصاویر یک آپارتمان 100 متری با پارکینگ و انبار در یک منطقه مناسب را نشان می‌دهد و اعلام می‌کند که فعلاً امکان بازدید وجود ندارد و با زبان‌بازی، خریدار را راضی به امضای قرارداد می‌کند، بعد از اینکه خریدار مبلغ را پرداخت، در بازدید از خانه متوجه می‌شود که خانه‌ای 90 متری است که پارکینگ و انبار هم ندارد.
در این حالت کلاهبرداری از طریق موضوع قرارداد به وقوع پیوسته است و برای جلوگیری از این کلاهبرداری، لازم است که قبل از امضای قرارداد، حتماً ملک را ببینید و مشخصات ملک مورد قرارداد را با قراردادی که قصد امضای آن را دارید تطبیق دهید.
کلاهبرداری از طریق پیشفروش مسکن نیمه آماده
کلاهبرداری در مورد خرید و فروش مسکن می‌تواند در پیش فروش و ساخت مسکن باشد. در این حالت سازنده ملک با پیش فروش کردن یک یا چند واحد از املاکی که در حال ساختن آن است، هزینه تکمیل ساختمان را تأمین می‌کند . خریدار نیز مبلغی کمتر از مبلغ خانه می‌پردازد و چند ماهی زمان می‌دهد تا سازنده خانه را تکمیل کند و ملک آماده شده را تحویل بگیرد.
این قرارداد می‌تواند برای دو طرف معامله سودآور باشد؛ اما اگر سازنده ملک، ملکی را به افراد مختلف بفروشد که قصد ندارد آن را تکمیل کند یا شخص ثالثی املاک نیمه تمامی را به چند نفر می‌فروشد، هر دو این موارد از مصادیق کلاهبرداری در خرید و فروش خانه حساب می‌شود.
برای جلوگیری از این مشکل بهتر است خرید خانه را از سازندگان معتبری که سابقه کار دارند انجام دهید و با دیدن مدارک و نقشه‌های ساختمان، از امنیت سرمایه‌گذار خود اطمینان حاصل کنید.
کلاهبرداری در خرید و فروش مسکن و املاک از طریق استفاده از وکالت‌نامه جعلی
به صورت کلی هر فردی برای خود معامله کند، مگر اینکه مدارک معتبری مبنی بر سرپرستی طرف مقابل و قائم‌مقامی او داشته باشد؛ مثلاً ولی یا امین یا وکیل او باشد. این فرد می‌تواند به عنوان نماینده موکل خود و از سوی او معامله انجام دهد.
در این حالت خریدار بعد از بررسی وکالت‌نامه، ملک را از وکیل یا امین یا ولی فروشنده می‌خرد؛ اما اگر وکالت‌نامه‌ای که ارائه شده حقیقی نباشد یا جعل شده باشد، یا وکیل و امین از سمت خود خلع شده باشد یا اینکه ملک قبلاً توسط مالک فروخته شده باشد تکلیف چیست؟
در این حالت آن فرد امین یا وکیل مرتکب کلاهبرداری شده است؛ زیرا با انجام عملی فریبکارانه، خریدار را فریب داده و مال او را از او گرفته است.
برای پیشگیری از این نوع از کلاهبرداری، بهتر است مدارک احراز وکالت را با دقت بررسی کنید و در صورت امکان از مالک، تأییدیه آن را بگیریم. همچنین لازم است از اعتبار وکالت‌نامه رسمی اطمینان حاصل کنید.
کلاهبرداری در موارد خرید و فروش مسکن از طریق استفاده از سند مجعول
در حالات بیان شده، زمانی که اسناد حقیقی که مورد استفاده نادرست قرار گرفته، اما گاهی این مسئله وجود دارد که فرد در آن سند را جعل می‌کند و خود را مالک یک ملک نشان می‌دهد و نقش فروشنده را بازی می‌کند.
در این شرایط، فرد علاوه بر اینکه مرتکب جرم فروش مال غیر شده است، کلاهبرداری انجام داده و مرتکب جرم جعل سند و استفاده از سند جعلی نیز شده است. برای اینکه از این نوع از کلاهبرداری دوری کنید، باید اسناد هویتی و مالکیت ملک مزبور را قبل از امضای قرارداد استعلام نمایید.
کلاهبرداری از طریق پرداخت تسهیلات بانکی واهی
نوع دیگری از کلاهبرداری، کلاهبرداری از طریق تسهیلات بانکی دروغین است. در این حالت فرد یک صندوق سرمایه‌گذاری واقعی یا دروغین تأسیس می‌کند، بعد با ادعای اینکه برای خریدن مسکن به فرد وام یا تسهیلات می‌دهند، برای دریافت پول از افراد مختلف اقدام می‌نمایند.
این مؤسسات مالی در این حالت وام یا تسهیلاتی به افراد ارائه نمی‌کند و بعد از دریافت پول از مردم، اعلام ورشکستگی می‌کنند یا موسسه را تعطیل می‌کنند یا به هر روش دیگری از بازپرداخت پول افراد خودداری می‌کنند.
کلاهبرداری از طریق فروش ملک رهنی
برای اینکه بتوانید از بانک یا مؤسسات حقوقی وام دریافت کنید، باید تضمین مناسبی ارائه دهید. در بسیاری از موارد افراد برای گرفتن وام ملک خود را در رهن بانک قرار می‌دهند.
براساس قراردادی که بین بانک و گیرندگان وام تنظیم می‌شود، با توجه به نوع عقد رهن، ملک در رهن بانک می‌باشد؛ یعنی اگر وام‌گیرنده تعهدات خودش را در قبال افراد اجرا نکند، بانک می‌تواند ملک را توقیف کند و مالکیت خود را منتقل کند.این شرط حتی درصورتی‌که ملک به شخص ثالثی نیز منتقل شود نیز برقرار است.
حالا اگر مالک ملکی که در رهن بانک است، آن را به فرد سومی بفروشد،اما بعد از آن تعهدات خود را به بانک ایفا نکند، بانک به عنوان مالک جدید ملک شناخته می‌شود و خریدار مبلغی که بابت خرید ملک پرداخته را از دست می‌دهد.
این نوع از کلاهبرداری در خرید و فروش بسیار زیاد است و در اکثر مواقع این جرم با قصد قبلی رخ می‌دهد. برای اینکه درگیر این مشکل نشوید و قربانی این جرم نشوید، می‌توانید با استعلام کردن سند، از آزاد بودن آن اطمینان پیدا کنید و تنها پس از اطمینان از اینکه سند مزبور، وثیقه بانک یا مکان دیگری قرار ندارد، برای بستن قرارداد اقدام کنید.
شکایت از کلاهبرداری در خرید و فروش مسکن
درصورتی‌که بعد از تلاش و احتیاط‌های لازم به هر صورت قربانی جرم کلاهبرداری شدید، باید با کمک یک وکیل ملکی در مشهد، از طرف مقابل خود شکایت کیفری کنید تا از طریق قانونی مجرم را پیگیری کنید.
درصورتی‌که شرایط تحقق جرم کلاهبرداری احراز شود، مجازات قانونی علیه فرد اجرا می‌شود؛ اما مجازات فرد کلاهبردار همواره برای قربانی مطلوب نیست؛ زیرا قربانی این جرم خواستار جبران خسارت است؛ اما در مجازات کلاهبرداری معمولاً مجرم به پرداخت مبلغی که دریافت کرده محکوم می‌شود و تنها در شرایطی خاص می‌توان از او خسارت گرفت، برای اینکه بتوانید حقوق خود را به بهترین نحو دنبال کنید بهتر است از وکیل ملکی کمک بگیرید تا با تنظیم اصولی شکایت‌نامه، به صورت اصولی پرونده شما را دنبال کند.
همکاران ما در سامانه حقوقی عدلاک آماده پشتیبانی و کمک به شما عزیزان می‌باشند تا بتوانید از حقوق قانونی خود دفاع کنید. فراموش نکنید در روزهای سخت ما در کنار شما هستیم.
تماس فوری با تیم حقوقی حرف‌های در شهر شما
تماس با تلفن‌های 09150998001 و 09393106011
ممنون از شما بابت اطلاع رسانی
تماس گرفتم و از اینکه با حوصله پاسخگوی من بودید از شما متشکرم.
خواهش میکنم