عوامل موثر در عدم سهل البیع بودن ملک
آیا کارشناس ملک شما را نیز غیر سهل البیع اعلام کرده است؟
نمونه لایحه در مورد سهل البیع بودن ملک
قبل از اینکه بخواهید نمونه لایحه سهل البیع تنظیمی را ملاحظه کنید پیشنهاد می کنم حتماً کمی وقت بگذارید و این متن را مطالعه کنید تا اول با ماهیت سهل الببیع آشنا شوید آنگاه در تطبیق نمونه لایحه تنظیمی با مورد خویش موفق تر عمل کرده و نوشته شما لایحه ای تأثیرگذار و به اصطلاح خودمان پدر و مادردار و پخته از کار در خواهد آمد.
خب قبل از اینکه بخواهیم در مورد املاک سهل البیع صحبت کنیم ترجیح می دهم ابتدا تعریفی از واژه سهل البیع ارائه کنم سپس در مورد اینکه املاک سهل البیع چیست توضیح خوام داد.
تعریف سهل البیع: سهل یعنی آسان و بیع یعنی خرید و فروش در نتیجه سهل البیع یعنی آسان فروش و در واقع به مالی گفته می شود که در صورت تصمیم به ارائه یا فروش برای آن خریدار پیدا شده و به فروش می رود.
املاک سهل البیع چیست؟
با تعریف فوق فهم املاک سهل البیع به همان سهلی و آسانی واژه سهل البیع خواهد بود. در اصطلاح خودمانی املاک سهل البیع به املاکی گفته می شود که هیچ گیر و گوری نداشته باشد چه از نظر فیزیکی و روی طبیعت و چه از منظر اسناد و مدارک! به تعبیری دیگر املاک سهل البیع املاکی هستند که فاقد محدودیت قانونی یا موانع حقوقی است و به مبلغی متعارف به راحتی در بازار به فروش می رود.
شنیدین بنگاهی ها و املاکی ها در محاورات و گفتگوهای عامیانه می گویند فلان ملک گرزه یا ملک گرزیه؟ یعنی بد بخره و به راحتی به فروش نمیره؟ و در نقطه مقابل می گویند شسته روفته است یا مشتری پاش خوابیده و خوش بازاره یا خوش فروشه؟ منظور دقیقاً همین است. البته شما می توانید به جای ملک غیر سهل البیع از واژه ملک گرز و بدبخر و به جای سهل البیع از واژه خوش فروش استفاده کنید که درک آن آسانتر از واژه عربی ثقیل آن است. البته جایگزین با کلاس تر و لاکچری تری هم برای سهل البیع وجود دارد به عنوان مثال ملک اکازیون.
عوامل موثر در غیر سهل البیع بودن ملک:
در متن لایحه به عوامل موثر در غیر سهل البیع بودن ملک از منظر کارشناسی تصریح گردیده لذا در اینجا لزومی به توضیح بیشتر در مورد آن احساس نمی شود.
تشخیص غیر سهل البیع بودن ملک توسط کارشناس دادگستری
چرا اصولاً املاک معرفی شده به دادگاه جهت ضمانت کارشناسی می شود؟ پاسخ واضح است دلیل آن ارزیابی قیمت به منظور تأمین مبلغ دین یا وثیقه صادره از سوی دادگاه است به نحوی که در صورت فرار متهم، مجرم یا مدیون امکان وصول مبلغ قرار یا دین از محل ملک معرفی شده میسر باشد. حالا سوال اینجاست آیا هر ملکی که قیمت آن معادل تأمین مبلغ قرار یا دین باشد توسط دادگاه پذیرفته می شود؟
موضوع مورد بحث ما در این مقاله همین است. شاید ارزش ملک معرفی شده بسیار بیشتر از مبلغ قرار تأمین یا دین و محکوم به باشد اما این موضوع تنها ملاک جهت پذیرش آن توسط دادگاه نیست. ملک معرفی شده باید به نحوی باشد که زمان وصول نیز امکان فروش آن و وصول دین یا مبلغ قرار از آن میسر باشد. به عبارتی امکان تبدیل آن به وجه نقد یا غیر نقد امکانپذیر باشد.
اینکه مال معرفی شده بسیار بیشتر از مبلغ قرار یا محکوم به ارزش داشته باشد قابل پذیرش قرار نخواهد گرفت. فرض کنیم برای دین یا محکوم به یکصد میلیون تومانی ملکی به ارزش صد میلیارد یا بیشتر معرفی شود. بدیهی است چنین ملکی به جهت غیر سهل البیع بودن مورد پذیرش دادگاه قرار نخواهد گرفت.
چرا کارشناس دادگستری سهل البیع یا غیر سهل البیع بودن ملک را در نظریه خویش تصریح می کند؟
در مورد تصریح سهل البیع بودن یا غیر سهل البیع بودن ملک هیچگونه قانونی وجود ندارد و آنچه کارشناسان انجام می دهند در راستای دستورالعمل ها و بخشنامه های داخلی کانون های کارشناسان است که سعی دارند از این طریق حقوق اصحاب دعوی را رعایت نمایند تا امکان تحصیل وجه حاصل از فروش فراهم گردد. البته همین امر موجب اعمال سلیقه های فراوانی شده و کارشناسان محترم بعضاً دامنه آن را گسترش داده و برای رفع مسئولیت احتمالی از این عبارت و واژه زیاد استفاده می کنند.
بدیهی است که جدای از عوامل عمومی سهل البیع یا عدم سهل البیع بودن یک ملک می بایست سهل البیع یا غیر سهل البیع بودن ملک را از منظر عرف همان منطقه بررسی و اظهارنظر نمود. ممکن است ملکی در یک روستا قرار گرفته باشد که برای شهرنشینان و افرادی که ساکن آنجا نیستند یا شناختی از مکان روستا و شرایط آن ندارند فاقد ارزش هزینه کردن یا سرمایه گذاری باشد لکن در بین اهالی منطقه ملکی اکازیون و خوش فروش محسوب گردد که چشم بسیاری از اهالی منطقه و روستا جهت تملک به آن دوخته شده باشد.
لذا کارشناسان دادگستری باید این موضوع را نیز به طور کامل بررسی و به صورت جامع و مانع اظهارنظر نمایند و از کاربرد افراطی این واژه اجتناب نمایند.
هر چند در نهایت تشخیص نهایی سهل البیع بودن یا غیر سهل البیع بودن ملک با مرجع قضایی است اما نمی توان تأثیر نظریه کارشناسی را در تصمیم گیری قضات محترم دادگستری نادیده گرفت.
نظریه مشورتی اداره حقوقی قوه قضاییه در مورد سهل البیع بودن:
در نمونه لایحه سهل البیع بودن ملک به نظریات مشورتی اداره حقوقی قوه قضاییه نیز اشاره گردیده که به جهت احتراز از ادامه کلام از ذکر آن در اینجا پرهیز می کنیم.
نمونه لایحه در مورد سهل البیع بودن ملک:
(( بسمه تعالی ))
ریاست محترم شعبه …اجرای احکام مدنی مشهد
موضوع: پرونده کلاسه …
سلام علیکم
احتراماً و توکیلاً از جانب موکل در حبس خود جناب آقای … معروض می دارم:
صرفنظر از وضعیت حاکم بر افراد جامعه که به نحوی هیچگونه تضمین امنیت شغلی و مالی ندارند و در اثر بحران های مالی تحمیل شده که به صورت زنجیره وار، ویروسی و شبکه ای بر احاد جامعه تأثیر گذاشته و بر حجم پرونده های ورودی قضایی می افزاید دادگاه محترم مستحضرند که دیگر به مانند گذشته امکان معرفی سند و وثیقه میسر نیست چرا که یا همه سندها درگیر اند یا چنان فضای بی اعتمادی در جامعه ایجاد گردیده که حتی اقوام درجه یک نیز از معرفی سند و عواقب آن هراس دارند. البته اینکه همین امر نیز برای یک سری افراد سودجو اشتغال کاذب ایجاد نموده نیز قابل انکار نیست. در نتیجه همین تأثیرات که به مانند تغییرات اقلیمی و جوی بحران های طبیعی مرگباری را ایجاد می کند سیاست های اقتصادی اجرایی نیز باعث گردیده تا ملت دچار معضلات مالی اجتماعی و خانوادگی بسیاری شده و علی رغم میل باطنی و بدون هیچگونه سوء نیتی جبراً قادر به ایفای تعهدات خویش نباشند. موکل بنده نیز از این قاعده عمومی مستثنی نیست. موکل چکی بابت ضمانت تنظیم سند یک دستگاه خودروی قولنامه ای به عنوان واسطه صادر نموده و به جهت عدم امکان تنظیم سند توسط محکوم له به بانک ارائه و با برگشت مواجه شده است. البته سند خودروی مذکور پس از دردسرهای عدیده تنظیم گردیده لکن محکوم له چون چک در اختیارش قرار داشته وجه چک را مطالبه نموده است که فعلاً موضوعیتی ندارد. اما در رابطه با عدم پذیرش سند تعرفه شده لازم می دانم مکنونات درونی خویش را قبل از ورود به موضوع و در مخالفت با نظر آن قاضی محترم به عنوان یک وکیل روستازاده به عرض عالی برسانم.
خدا را شکر در این مقوله نیز ارزش و اعتبار کشاورزان و روستاییان از نگاه قانون و قضا حداقل برای موکل نیز احراز شد. لقب و انگ واژه تحقیرآمیز دهاتی کم بود حالا شاهد فاقد ارزش بودن املاک آنها با وجود صدور سند مالکیت توسط قانون و دولت هستیم به نحوی که حتی از عهده ضمانت فرزند خود در یک پرونده مالی برنمی آیند. پدر موکل یک عمر با تلاش و کوشش و کار روی زمین با هزار زحمت و مشقت و اخذ وام موفق شده منزل آبا و اجدادی خود را که در اثر گذشت زمان در حال تخریب بوده از پی و ریشه منطبق با اصول مهندسی و با نظارت مهندسین بنیاد مسکن مجدد احداث نماید. آنچه کارشناس محترم آن را سهل البیع ندانسته اند علاوه بر ارزش مادی برای این پیرمرد میلیاردها دلار ارزش معنوی دارد. پیرمردی که خود در همان مکان به دنیا آمده و امروز حفظ آن را جزو واجبات می داند. امیدوارم دادگاه محترم به درد و رنجی که دهقانی پیر و درمانده از محبوس بودن فرزندش و عدم توانایی در ضمانت وی می کشد پی برده و در تصمیم خویش تجدیدنظر نمایند.
نظریه کارشناسی و قید عدم سهل البیع بودن مورد کارشناسی:
قبل از پرداختن به نظریه صادره لازم می دانم به عواملی که در عدم سهل البیع بودن یک ملک موثر است تصریح نمایم. عواملی که هیچ یک مشمول ملک تعرفه شده نمی شود و کارشناس محترم صرفاً به جهت قرار داشتن ملک در روستا آن را سهل البیع ندانسته اند.
عوامل موثر در عدم سهل البیع بودن ملک یا مصادیق سهل البیع بودن ملک:
1-ملک بین وراث باشد.
2-ملک مشاع باشد.
3-ملک فاقد تصرفات مشهود باشد.
4-ملک فاقد حد و مرز معین روی طبیعت باشد.
5-ملک در رهن یا وثیقه باشد.
6-ملک وقفی یا آستانه باشد.
7-ملک در محلی پرت و متروک باشد که احتمال رشد و توسعه شهری یا روستایی آن حداقل به این نزدیکی ها وجود نداشته باشد.
8-ملک زراعی یا باغی باشد.
9-ملک کلنگی و غیر قابل استفاده و به نوعی مخروبه باشد.
10-ملکی که دارای معارض باشد.
11-املاک واقع در طرح تعریض گذرها، مسیر توسعه شهرسازی، املاک واقع در حریم رودخانه ها، مسیر خط مترو و املاک واقع در طرح شهرداری.
12-املاک بزرگ و غیر متعارف.
13-املاک واقع در حریم دکل های برق.
14-املاک نیمه کاره.
15-املاک چسبیده به امکانی مثل مسجد، حسینیه که بعضاً در اثر برگزاری مراسم های زیاد برای املاک مسکونی مجاور مزاحمت صوتی ایجاد می کنند.
16-املاک سوپر لوکس و لاکچری و خاص که مشتری خاص خود را می طلبد.
دادگاه محترم نه تنها هیچ یک از موارد فوق شامل ملک تعرفه شده نمی شود بلکه فارغ از این، سند معرفی شده روی طبیعت در ارزشمندترین قسمت روستا قرار دارد و در مقایسه با سایر املاک واقع شده در آن ناحیه و کل روستا سهل البیع تر و سهل المعامله تر است. کافی است اهالی روستا از قصد و نیت پدر موکل بر فروش آن اطلاع یابند در طرفه العینی به فروش خواهد رسید. هم اکنون نیز افراد زیادی به آن چشم دارند لکن اطمینان دارند که وی به هیچ عنوان فروشنده نیست. ملک تعرفه شده طلق، مفروز، مسکونی و دارای پارکینگ، بدون مزاحم و هر گونه مدعی است. مضاف بر این در حاشیه خیابان اصلی، دو ممر و نزدیک به بازار اصلی یعنی فروشگاه ها و ایستگاه اصلی و توقفگاه خودروهای خطی است و فقط بیست قدم با ایستگاه قدیمی اتوبوس ها که اکنون به محل توقف سواری های خطی بدل گردیده است فاصله دارد. ایضاً محل توزیع نفت که دقیقاً جلوی ایستگاه واقع شده است. ملک دقیقاً مقابل مسجد و مرکز بهداشت روستا قرار داشته و در نزدیکی کمتر از 50 متری حمام عمومی واقع شده است. همه این ها فاکتورهای اصلی است که در یک روستا از ارزش و اهمیت زیادی برخوردار است.
اینکه ملکی در روستا واقع شده دلیل بر عدم سهل البیع بودن آن نیست. به محل وقوع روستا نیز بستگی دارد. روستای … با جمعیتی بالغ بر … خانوار در … کیلومتری شهر مشهد و در منطقه ای کوهستانی با برخورداری از موقعیت نسبی آب و هوایی مناسب و طبیعتی زیبا با چشمه سارها و باغات سرشار از انواع میوه یکی از قطب های گردشگری شهر مشهد است و همین امر نیز ارزش املاک واقع در آن را بالا برده است خصوصاً که پروژه گازکشی آن نیز در حال انجام است و در آینده ای نزدیک کلیه اهالی روستا از نعمت گاز طبیعی نیز برخوردار خواهند شد.
صرفنظر از همه موارد فوق دادگاه محترم مستحضرند که روستاییان نسبت به املاک خویش به مانند ناموس تعصب دارند خاصه اینکه آن ملک محل اقامت ایشان و فراتر از آن محل سکونت والدینشان باشد که در این صورت حتی فروش آن نیز نوعی توهین تلقی می شود. آنها سرشان برود اجازه نمی دهند ملکشان بابت یک دین به مزایده رفته و چوب حراج به آبرو، اعتبار و حیثیت شان زده شود. در مانحن فیه نیز وضعیت همین گونه است.
نکته مهم:
متأسفانه پس از الزام کارشناسان دادگستری به اظهارنظر در خصوص سهل البیع یا عدم سهل البیع بودن ملک، کارشناسان به جهت هراس از بازخواست احتمالی بعدی و با نیت رفع مسئولیت از خویش در به کار بردن این اصطلاح افراط کرده و دامنه آن را خارج از فاکتورها و پارامترهای تعیین کننده به عوامل غیر معقول نیز گسترش می دهند. لذا با سیاست های کلی نظام حقوقی که در صدد حبس زدایی و ممانعت از حبس افراد به دلایل مالی هستند در تضاد آشکار قرار دارد.
در پایان:
علی رغم همه موارد فوق و حتی به فرض وجود شرایط بی‌اعتمادی و فقر حاکم بر جامعه اداره کل حقوقی قوه قضاییه در جلسه مورخه 1398/06/11 طی استعلام منتهی به نظریه مشورتی شماره 7/98/772 مورخه 11/6/1398اذعان داشته اند:« ……. چنانچه مال معرفی شده عرفاً قابلیت فروش داشته باشد ، هرچند فروش آن سهل نباشد این امر مانع از استیفای محکوم به از آن نیست و تشخیص مصداق بر عهده مرجع قضایی مربوط است ».
علیهذا از آنجایی که تصمیم نهایی در خصوص پذیرش وثیقه معرفی شده وفق نظریه مشورتی شماره 7/97/28 مورخه 19/1/1397 اداره حقوقی قوه قضاییه نیز به آن اشاره شده تشخیص نهایی سهولت فروش (سهل البیع) بر عهده مرجع ارجاع کننده است از حضرتعالی تقاضای تجدیدنظر در تصمیم اتخاذی و پذیرش سند تعرفه شده توسط پدر موکل را دارم.
با تشکر و احترام
نویسنده مقاله و لایحه: دکتر سالمون