ابطال اجرائیه ثبتی املاک از طریق دادگاه به چه صورت امکان‌پذیر است؟ درباره روند اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا همیشه امکان وقوع تعارض میان حقوق بدهکار و بستانکار با فرد سومی وجود دارد؛ بنابراین قانون‌گذار امکان شکایت از دستور اجرا و جلوگیری از عملیات قانونی را قرار داده است. درصورتی‌که معترض به رأی مدعی باشد که صدور اجرائیه مشکل‌ساز است و اجرائیه نباید صادر می‌شده، دعوای ابطال اجرائیه ثبتی از طریق دادگاه قابل‌طرح است. برای انجام این کار بهتر است با یک وکیل ملکی تماس بگیرید و پیش از هر کار با یک وکیل ملکی خوب مشورت کنید.
ابطال اجرائیه ثبتی از طریق دادگاه به دلیل مخالفت با مفاد سند
براساس ماده 1 قانون اصلاح، در بعضی از مواد قانون ثبت، هرکس دستور اجرای اسناد رسمی را مخالف با سند یا قانون بداند یا به دلیل دیگری از دستور اجراء سند رسمی شکایت داشته باشد، می‌تواند به شیوه مشخص شده در آیین دادرسی مدنی اقامه دعوا کند.
یکی از مواردی که می‌توان اجرائیه صادر شده را برای مخالفت با قانون باطل کرد، اجرائیه‌های مرتبط با تخلیه ملک استیجاری در اسناد رسمی اجاره تابع قانون روابط مالک و مستأجر است.
براساس این قانون اداره ثبت نمی‌تواند برای تخلیه املاکی که مشمول این قانون هستند اجرائیه‌ای صادر نماید زیرا اداره ثبت نمی‌تواند برای تخلیه املاک مشمول این قانون اجرائیه صادر نماید زیرا در این قانون که در سال 1356 تصویب‌شده، به جز یک سری موارد مشخص، امکان تخلیه ملک وجود ندارد؛ بنابراین درصورتی‌که اداره ثبت برخلاف قانون چنین اجرائیه‌ای صادر کند، مستأجر می‌تواند از دادگاه ابطال اجرائیه‌ای را که خلاف قانون است طلب کند.
به عنوان مثال، اگر بین دو نفر یک عقد رهن انجام شده باشد و با وجود تأدیه دین از طرف فرد مدیون، طلبکار براساس سند رسمی رهنی، اجرائیه دریافت کرده باشد، صدور اجرائیه با مفاد قرارداد رهنی در تضاد می‌باشد بنابراین مدیون می‌تواند درخواست ابطال آن را بکند.
درصورتی‌که مرد تمام یا بخشی از ملک را به عنوان تمام یا بخشی از مهریه در سند رسمی ازدواج به زن پرداخت کرده باشد اما زن با مراجعه به اداره ثبت درخواست صادر شدن اجرائیه برای کل مهریه را بنماید، اجرائیه‌ای که بر اساس این تقاضا صادر شود به درخواست طرف ذی‌نفع قابل باطل شدن می‌باشد.
می‌بینید که این موارد پیچیدگی‌ها و گستردگی‌های بسیاری دارد. به همین دلیل است که در چنین مواردی باید با یک وکیل ملکی مشورت کنید. همکاران ما در سامانه حقوقی عدلاک آماده هستند تا در هر ساعت شبانه روز از طریق مشاوره تلفنی، حضوری و تلگرامی پاسخگوی مشکلات حقوقی شما عزیزان باشند.
برای انجام مشاوره حقوقی تلفنی و حضوری با همکاران ما در سامانه عدلاک کلیک کنید.
اجرائیه ثبتی املاک و نحوه تنظیم آن
اجرائیه ثبتی املاک چیست ؟
ابطال اجرائیه ثبتی املاک مخالف با قانون
در ماده 1 قانون اصلاح، مواردی در قانون ذکر شده است. درصورتی‌که اجرائیه صادرشده از طرف اداره ثبت برخلاف این قانون باشد، فرد ذی‌نفع می‌تواند برای باطل کردن آن اقامۀ دعوا کند.
ابطال اجرائیه ثبتی املاک به دلیل جعلی بودن سند رسمی
مطابق ماده 99 قانون ثبت، ادعای جعلی بودن یک سند رسمی مانع از اجرای عملیات قانونی درباره آن نمی‌شود مگر بعد از اینکه مرجع ذی‌صلاح قرار مجرمیت متهم را صادر کرده باشد و این قرار مورد تائید مدعی‌العموم هم باشد.
درصورتی‌که فرد متعهد ادعا کند که سندی که اجرائیه براساس آن صادر شده جعلی است، اداره ثبت صلاحیت رسیدگی به این مسئله را ندارد. در این صورت مدعی باید در دادگاه‌های دادگستری اقامۀ دعوا کند. بعد از صدور حکم در زمینه جعلی بودن سند رسمی می‌توان درخواست توقف عملیات اجرایی را نمود و تنها طرح دعوا و ادعای مجعول بودن سند نمی‌تواند به اعتبار سند رسمی و روند اجرای آن آسیب وارد کند.
برای پیوستن به گروه تلگرامی ما در سامانه عدلاک کلیک کنید.
باطل کردن اجرائیه صادر شده بر اساس قراردادهای بانکی
یکی از مصادیق مهم اسناد لازم‌الاجرا که برای تحمل بندهای آن فرد متعهد می‌تواند از اداره ثبت درخواست صدور اجرائیه کند، قراردادهای بانکی است. این دسته قراردادها معمولاً زمانی منعقد می‌شوند که بانک قصد اعطای وام و اختصاص دادن اعتبار به مشتری را دارد. قوانین این مسئله در ماده 15 قانون عملیات بانکداری بدون ربا بیان شده است.
پس تا اینجا متوجه شدیم که دو عامل مهم که می‌توانند موجب ابطال اجرائیه ثبتی املاک در قراردادهای بانکی شوند مفاد سند رسمی و جعلی بودن سند است.
مورد دیگر اشتباهات محاسباتی است؛ به‌عبارت‌دیگر اگر در زمان صدور اجرائیه مبلغ بدهی ثبت شده در موضوع سند به درستی محاسبه نشده باشد می‌تواند موجب ابطال سند شود؛ به عبارت دیگر مبلغ دین باید در متن اجرائیه درج شود و به فرد بدهکار اعلام شود. همچنین علاوه بر اصل بدهکاری باید موارد متفرقه باید میزان خسارت در صورت تأخیر در پرداخت و بقیه هزینه‌های قانونی نیز به درستی محاسبه و درج شود. در صورت محاسبه اشتباه در این موارد، اجرائیه می‌تواند باطل شود.
همچنین در صورت محاسبه اشتباه علاوه بر باطل شدن اجرائیه، فرد ذی‌نفع می‌تواند با طرح کردن اعتراض در زمینه نحوه محاسبه خسارت تأخیر دیه در اجرای ثبت، تقاضای بازنگری داشته باشد تا موضوع توسط رئیس ثبت محل بازنویسی شود.
از دیگر شرایط لازم برای صدور اجرائیه با هدف اجرای مفاد اسناد رسمی و قبوض اقساطی لازم‌الاجرا، وجود سند رسمی معتبر است. درصورتی‌که هر مشکل یا خللی در اعتبار اسنادی که مبنای صدور اجرائیه هستند قرار گیرد، می‌تواند موجب باطل شدن اجرائیه شود؛ بنابراین باطل کردن قراردادهای بانکی یکی از دلایل باطل شدن اجرائیه است.
در صورت باطل شدن این قراردادها، قبل از صدور اجرائیه از طرف مرجع ذی‌صلاح باید اعلام شود و در این صورت مورد فوق از موارد صدور اجرائیه نخواهد بود و باطل شدن اجرائیه به دلیل باطل شدن قراردادهای بانکی تنها در مواردی است که حکم قطعی درباره باطل بودن قرارداد فوق بعد از صدور اجرائیه صادر گردیده باشد.
همچنین در صورت عدم اعتبار سند رهنی که توسط مشتری نزد بانک به رهن گذاشته شده، نیز اجرائیه صادر شده براساس باطل بودن سند رهنی، باطل و بی‌اثر است؛ مثلاً اگر مشتری مال فرد دیگری را به عنوان سند رهنی به بانک معرفی کرده باشد و سند رهنی نسبت به آن مال صادر و تنظیم شود، سند فوق باطل اعلام می‌شود و درصورتی‌که در این زمینه اجرائیه‌ای صادر شده باشد، آن اجرائیه نیز فاقد اعتبار خواهد بود.
مرجع رسیدگی به دعوای ابطال اجرائیه ثبتی املاک
براساس قانون اسناد و املاک ک شور، مرجع رسیدگی‌کننده به دعوای ابطال اجرائیه ثبتی و دعاوی ناشی از دستور اجرای اسناد رسمی، دادگاه صالح محل وجود ملک است.
تأثیر شکایت از دستور اجرا بر عملیات اجرایی
باید بدانید که شکایت از دستور اجرا و طرح کردن دعوای ابطال اجرائیه ثبتی باعث متوقف شدن عملیات اجرایی نمی‌گردد. مگر درصورتی‌که دادگاه با توجه به شواهد و دلایلی که توسط شاکی ارائه شده است و با دریافت تأمین مناسب، قرار توقیف عملیات اجرایی را صادر کند.
در صورت وجود چنین مشکلاتی در حوزه املاک، با همکاران ما در سامانه حقوقی عدلاک تماس بگیرید و از مشورت همکاران ما در این زمینه استفاده کنید.