آیا به وکیل ملکی یا وکیل تصرف عدوانی در مشهد نیاز دارید؟
آیا وکیل تصرف عدوانی همان وکیل ملکی است؟
ارتباط با وکیل ملکی در مشهد۰۵۱۳۸۶۷۶۴۲۲
بهتر است بی مقدمه برویم سر اصل مطلب و توضیح دهیم که تصرف عدوانی چیست؟ ماده ۱۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی تصرف عدوانی را اینگونه تعریف کرده است که
تصرف عدوانی عبارت است از ادعای متصرف سابق مبنی بر اینکه دیگری بدون رضایت او مال غیر منقول را از تصرف وی خارج کرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست کند.
مطابق این تعریف و جهت روشن شدن موضوع لازم است در متن تعریف تصرف عدوانی که قانون ارائه داده است دقیق شویم.
متصرف سابق در تصرف عدوانی: همانطور که ملاحظه می فرمایید در این تعریف از واژه متصرف سابق استفاده شده است و نه مالک! یعنی اینکه لزومی ندارد حتماً شخصی که ادعای تصرف عدوانی توسط دیگری را دارد مالک ملک یا مال غیر منقول باشد پس این واژه شامل مستأجر، فرد مأذون از جانب مالک یا حتی فرد مأذون از جانب مستأجر هم میباشد. در واقع هر کسی که مال قبل از متصرف فعلی در تصرف و ید وی بوده را شامل می شود.
متصرف سابق به این معنا است که فرد مدعی یا خواهان دعوای تصرف عدوانی باید سبق تصرف در مال غیر منقول داشته باشد یعنی اثبات نماید که مال قبل از تصرف توسط متصرف فعلی در تصرف وی بوده است. فردی که تصرفی در ملک نداشته است نمی تواند مدعی تصرف عدوانی شود.
به عنوان مثال شخصی یک واحد آپارتمان را مطابق قرارداد از مالک خریداری می کند اما قبل از موعد تحویل توسط شخص ثالث به صورت عدوانی و بدون هیچ مدرک قانونی تصرف می گردد اکنون خریدار که هنوز ملک تحویلش نشده و تصرفی در آن نداشته نمی تواند علیه متصرف طرح دعوای تصرف عدوانی حقوقی یا حتی کیفری نماید. (در مورد تصرف عدوانی کیفری در ادامه توضیح خواهیم داد).
شاید عنوان شود اینطوری که فروشنده به راحتی می تواند کلاهبرداری کند! خب یکی از دلایل اصلی که معمولاً بخش عمده ای از ثمن معامله موکول به تحویل ملک می شود نیز همین است.
یک کلاهبرداری فوق العاده ریز و زیر پوستی از طریق تصرف عدوانی
طریقه کلاهبرداری به این شکل است که فروشنده بعد از معامله و قبل از تحویل ملک به خریدار به بهانه افزایش قیمت ملک یا اصولاً با طرح و نقشه قبلی جهت بردن مال غیر مال مورد معامله را با هماهنگی و تبانی به تصرف شخص ثالث در آورد. اینجا به ناگهان خریدار با فردی مواجه می شود که امکان طرح دعوای حقوقی یا کیفری علیه او را با ادعای تصرف عدوانی ندارد و از طرف دیگر به جهت عدم تصفیه با مالک هنوز سندی نیز تنظیم نشده در نتیجه امکان طرح دعوای خلع ید نیز با مشکل جدی روبرو است.
در چنین حالتی معمولاً خریدار ترجیح می دهد به صورت توافقی البته با امتیازات بیشتر به نفع فروشنده و قبول ضرر معامله را فسخ نماید.
ماده 161 قانون آیین دادرسی مدنی مقرر نموده در دعاوی تصرف عدوانی خواهان باید ثابت نماید که موضوع دعوی حسب مورد قبل از خارج شدن ملک از تصرف وی در تصرف و یا مورد استفاده او بوده و بدون رضایت او و یا به غیر وسیله قانونی از تصرف وی خارج شده است.
نکته: متصرف سابق ممکن است خود نیز یک متصرف عدوانی باشد. متصرفی که مالک یا متصرف قانونی قبل از وی اقدامی علیه او نکرده است یا اینکه هنوز پرونده آنها در جریان رسیدگی باشد.
عدم رضایت در تصرف عدوانی: یکی از شرایط اساسی تحقق تصرف عدوانی این است که دیگری بدون رضایت وی مال را از تصرفش خارج کرده باشد. در اصل واژه عدوان از همین عمل ناشی می شود. تصرف زمانی عدوانی محسوب می شود که بدون رضایت صورت گرفته باشد.
نکته: ممکن است فردی مالکیتش در دادگاه به اثبات رسیده باشد اما بدون حکم دادگاه مبنی بر خلع ید یا حتی با وجود صدور حکم خلع ید رأساً و بدون مقام قانونی یعنی دادورز اجرای احکام یا دستور قضایی نسبت به خلع ید و تصرف مال غیر منقول از متصرف فعلی اقدام نماید در این حال نیز باز اقدام وی تصرف عدوانی است و متصرف سابق می تواند نسبت به رفع تصرف اقدام نماید.
مال غیر منقول در تصرف عدوانی: همانطور که می دانید اموال به دو دسته اموال منقول و اموال غیر منقول تقسیم می شوند. مطابق این تعریف دعوای تصرف عدوانی صرفاً در دعاوی غیر منقول قابل طرح است و در مورد اموال منقول جاری نیست. به عنوان مثال نمی توان رفع تصرف عدوانی از یک دستگاه خودرو را مطرح نمود. تصرف اموال منقول تحت عناوین دیگری مورد رسیدگی قرار می گیرد به عنوان مثال اگر واجد وصف مجرمانه باشد شکایت سرقت یا خیانت در امانت و اگر دارای اوصاف حقوقی باشد دعوای استرداد یا امثال اینها باید مطرح گردد .
بیشتر بدانید:
اعاده تصرف در تصرف عدوانی: همانطور که ملاحظه می گردد در تعریف ماده ۱۵۸ به اعاده تصرف متصرف سابق اشاره شده است که در واقع اثر مستقیم صدور حکم در این زمینه رفع تصرف متصرف عدوانی از مال غیرمنقول که می تواند زمین خالی، باغ، مزرعه یا حتی آپارتمان باشد است. در صورت اثبات ادعا مال از تصرف متصرف عدوانی خارج و به تصرف محکوم له که اینجا متصرف سابق است داده می شود.
توجه داشته باشید در دعوای تصرف عدوانی صدور حکم به نفع متصرف سابق و در اینجا خواهان دعوای تصرف عدوانی به منزله مالکیت وی نیست و در نقطه مقابل نیز محکومیت متصرف فعلی یا خوانده دعوا نیز به معنای عدم مالکیت وی نیست. در چنین حالتی محکوم علیه که در اینجا محکوم به رفع تصرف شده است چنانچه مدعی حقی باشد اعم از مالکیت عین یا مالکیت منافع یا غیره می تواند در دادگاه صالح حقوقی نسبت به اثبات مالکیت خویش اقدام نموده و مجدد برابر قانون مال غیر منقول را به تصرف مالکانه خویش در آورد.
تفاوت تصرف عدوانی حقوقی و تصرف عدوانی کیفری
دعاوی تصرف عدوانی به دو بخش حقوقی و کیفری تقسیم می شود. وکیل ملکی باید تفاوت بین تصرف عدوانی حقوقی و تصرف عدوانی کیفری که مستوجب کیفر و مجازات است را بداند. تصرف عدوانی زمانی کیفری است و دارای وصف مجرمانه که متصرف با علم به عدم مالکیت خویش و با سوء نیت و قصد تملک ملک متعلق به دیگری یا در تصرف دیگری را بدون اطلاع وی یا به زور و قهر و غلبه تصرف نماید.
اینکه با صحنه سازی از قبیل پی کنی،دیوارکشی، کرت بندی، نهرکشی و امثال اینها در اراضی متعلق به اشخاص یا دولت تجاوز یا تصرف عدوانی نماید جرم محسوب و مطابق ماده 690 قانون مجازات اسلامی به حبس و رفع تصرف عدوانی و اعاده وضع به حال سابق محکوم خواهد شد.
در تصرف عدوانی حقوقی شخص متصرف بدون سوء نیت و عدم علم و اطلاع از مالکیت شخص یا متصرف آخر قبل از خود مبادرت به تصرف عدوانی ملک می نماید. در واقع با این گمان که فاقد مالک است یا خودش مالک است اقدام به تصرف ملک می نماید. تفاوت تصرف عدوانی کیفری و تصرف عدوانی حقوقی در همین نقطه است. به همین دلیل است که معمولاً اثبات جرم در تصرف عدوانی کیفری سخت و بعضاً غیر ممکن است چرا که اثبات انگیزه و به عبارتی عنصر روانی جرم تا حدودی غیر ممکن است.
قانون مجازات اسلامی در مواد 690 الی 696 تحت عنوان هتک حرمت منازل و املاک غیر به جرم تصرف عدوانی پرداخته است که فعلاً موضوع بحث ما نیست اما در تفاوت اصلی بین این دو ذکر این نکته ضروری است که در تصرف عدوانی کیفری علاوه بر رفع تصرف و اعاده وضع به حال سابق برای متصرف عدوانی مجازات حبس از یک ماه تا یک سال در نظر گرفته شده است.
مطابق تبصره ماده 104 اصلاحی 1399 در صورتی که اراضی متعلق به اشخاص خصوصی باشد مجازات حبس به نصف تقلیل می یابد. این در حالی است که در دعوای تصرف عدوانی حقوقی برای محکوم علیه مجازاتی در نظر گرفته نمی شود. ضمن اینکه مسیر رسیدگی این دو دعوا نیز متفاوت است. دعوای تصرف عدوانی در قالب دادخواست مطرح و در دادگاه عمومی حقوقی رسیدگی می شود اما شکایت تصرف عدوانی کیفری در قالب شکواییه و در دادگاه کیفری دو رسیدگی می شود البته پس از صدور کیفرخواست در دادسرا.
تماس فوری با بهترین تیم وکلا در شهرهای استان خراسان
شماره تلفن‌های ۰۹۱۵۵۰۴۶۹۰۹ و ۰۹۳۹۳۱۰۶۰۱۱
مالکیت در تصرف عدوانی
همانطور که قبلاً نیز عنوان شد در دعوای تصرف عدوانی مالکیت نقشی ندارد در واقع در دعوای تصرف عدوانی ارائه سند مالکیت فقط می تواند دلیل بر سبق تصرف ارائه کننده یا صاحب سند باشد یعنی اینجا نیز ارائه سند مالکیت فقط نقش پر رنگ کردن سبق تصرف را در دعوا ایفا می کند و دادگاه به هیچ وجه وارد در ماهیت ادعای مالکیت نمی شود.
بدیهی است طرف مقابل نیز می تواند از طریق دیگر سبق تصرفات خود را نسبت به ارائه دهنده سند مالکیت اثبات نماید. به عنوان مثال شهادت شهود یا ارائه رسید یا قبض آب و برق… یا مدارکی دال بر اثبات سبق تصرفات خویش! ماده 162 قانون آیین دادرسی مدنی مقرر می دارد “در دعاوی تصرف عدوانی و مزاحمت و ممانعت از حق ابراز سند مالکیت دلیل بر سبق تصرف و استفاده از حق می باشد مگر آنکه طرف دیگر سبق تصرف و استفاده از حق خود را به طریق دیگر ثابت نماید”.
یک وکیل ملکی در صورت مواجه شدن با موضوع تصرف عدوانی اگر وکیل خواهان و مدعی تصرف عدوانی است می داند که نباید سراغ اثبات مالکیت رفت. در جایی که موکل دارای سبق تصرف است و خصوصاً جایی که موکل اسناد مالکیت عادی دارد یا اصولاٌ اسناد درست و درمانی جهت اثبات ادعای مالکیت ندارد مستقیم باید سراغ دعوای تصرف عدوانی رفت.
طرح دعوای اثبات مالکیت که مسیری سخت و بعضاً غیرممکن است موکل را از طرح دعوای تصرف عدوانی و اعاده وضع به حال سابق باز می دارد. ماده 163 قانون آیین دادرسی مدنی تصریح نموده کسی که راجع به مالکیت اقامه دعوا کرده است نمیتواند نسبت به تصرف عدوانی از حق طرح دعوی استفاده کند. اینجا اشتباه وکیل در صورت عدم تخصص ملکی باعث تضییع حقوق موکل خواهد شد.
تفاوت دعوای تصرف عدوانی با خلع ید
از نظر ماهیت بین دعوای تصرف عدوانی و خلع ید یک تفاوت اصلی و عمده وجود دارد آنجا که دادگاه وارد در مالکیت میشود. جایی که موضوع مالکیت است دعوای خلع ید و آنجا که صرف تصرف عدوانی و رفع آن مدنظر است دعوا، تصرف عدوانی است. یعنی در دعوای خلع ید دادگاه به مالکیت خواهان رسیدگی میکند و پس از احراز و اثبات مالکیت وی حکم به خلع ید متصرف میدهد اما در دعوای تصرف عدوانی بدون توجه با مالک صرفاً سبق تصرفات خواهان مد نظر قرار میگیرد و بر اساس اثبات سابقه تصرف حکم بر محکومیت متصرف عدوانی صادر میشود.
با توضیح فوق تفاوتهای ناشی از تفکیک این دو دعوای حقوقی یعنی دعوای تصرف عدوانی و خلع ید عبارت اند از:
1-رسیدگی به دعوای خلع ید مستلزم رسیدگی بر اساس قانون آیین دادرسی مدنی و مطابق روال عادی انجام میشود اما دعاوی تصرف عدوانی طبق ماده 177 قانون آیین دادرسی مدنی تابع تشریفات آیین دادرسی نیست و رسیدگی خارج از نوبت به عمل میآید.
2- حکم خلع ید پس از قطعیت اجرا میگردد اما حکم تصرف عدوانی به موجب ماده 175 قانون آیین دادرسی مدنی بلافاصله پس از صدور توسط اجرای احکام یا ضابطین دادگستری اجرا میشود و تجدیدنظرخواهی مانع اجرای حکم نیست.
3- دعوای خلع ید دعوای مالی است اما دعوای تصرف عدوانی دعوای غیرمالی است. یعنی دعوای خلع ید را باید تقویم نموده و تمبر و هزینه دادرسی را بر مبنای تقویم به عمل آمده ابطال نمود لیکن دعوای تصرف عدوانی نیازی به تقویم ندارد و تمبر و هزینه دادرسی آن معادل دعوای غیرمالی ابطال میگردد که در مقایسه با دعوای خلع ید بسیار کم است.
بیشتر بخوانید:
وکیل تصرف عدوانی
ما عنوانی به اسم وکیل تصرف عدوانی نداریم وکیل تصرف عدوانی همان وکیل ملکی است. در واقع تصرف عدوانی در زمره امور ملکی و دعاوی ملکی است و در تخصص وکیل ملکی که فعالیت خود را در حوزه املاک و دعاوی ملکی متمرکز کرده و در این زمینه از تجربه، توان و آگاهی لازم برخوردار است. اگر ملک مورد دعوا در مشهد واقع است ما در مقاله ای جداگانه معیارهای یک وکیل ملکی در مشهد را تشریح نموده ایم.
صلاحیت دادگاه در دعوای تصرف عدوانی
دادگاه صالح به رسیدگی به دعوای تصرف عدوانی دادگاهی است که مال غیر منقول در حوزه صلاحیت آن قرار دارد.
اماره تصرف
برابر ماده 35 قانون مدنی تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است مگر خلاف آن ثابت شود. این قاعده در حقوق مدنی قاعده ید یا اماره ید نامیده میشود که به اماره تصرف معروف است. شاید سؤال کنید جایگاه اماره تصرف در دعوای تصرف عدوانی حقوقی یا تصرف عدوانی کیفری چیست؟ اماره تصرف دو شرط اساسی دارد. شرط اول اینکه تصرف به عنوان مالکیت باشد و شرط دوم اینکه تصرف مشروع باشد.
اماره تصرف یکی از قواعد مهمی است که علی رغم ظاهر ساده آن در دعاوی ملکی که فاقد سند مالکیت رسمی میباشند میتواند عاملی تعیین کننده باشد. از نظر وکیل تصرف عدوانی در مشهد یا در واقع وکیل ملکی در کلیه دعاوی ملکی اولین عامل مهم و تأثیرگذار این است که ملک در تصرف کیست؟ در دعوای تصرف عدوانی همین که فرد متصرف عدوانی در ملک مستقر است و تصرف دارد دلیل بر مالکیت وی است و مدعی یا خواهان باید سبق تصرف خود را به اثبات برساند و در صورت اثبات از ملک رفع تصرف خواهد شد.
دعوی تصرف عدوانی و سامانه حقوقی عدلاک
عدلاک تلفیقی از دو واژه عدل و املاک است. تمرکز اصلی سامانه حقوقی عدلاک در امور ملکی باعث گردیده تا عدلاک با تشکیل دپارتمان تخصصی دعاوی املاک و به کارگیری برترین و محبوبترین وکلای ملکی به صورت ویژه در این زمینه فعالیت کند. بیست سال سابقه وکالت مدیریت سامانه حقوقی عدلاک در زمینه ملکی و فعالیت به عنوان کارشناس ارشد در یکی از وزارتخانه های مهم دولت باعث گردیده تا دپارتمان دعاوی ملکی از نظر محتوایی پر بار و سرشار از نتایج خیره کننده باشد.
بهترین وکیل ملکی در مشهد با تخصص ویژه در زمینه تصرف عدوانی در دپارتمان دعاوی ملکی سامانه عدلاک حضور دارد. اگر پرونده تصرف عدوانی شما در مشهد مطرح است میتوانید با خیال راحت پیگیری و دفاع از پرونده خود را به دپارتمان دعاوی ملکی عدلاک بسپارید و اطمینان داشته باشید که بهترین نتیجه در انتظار پرونده شما خواهد بود.
سؤال: اگر تصرفات متصرف ابتدا با اذن و رضایت باشد اما در ادامه از رفع تصرف امتناع نماید تکلیف چیست؟ آیا مشمول تصرف عدوانی میشود یا خیر؟
شاید ماده 171 قانون آیین دادرسی مدنی استثنایی بر این اصل محسوب شود که در آن حتی اگر تصرف در ابتدا با اذن و رضایت باشد نیز شامل تصرف عدوانی میشود. طبق این ماده قانونی سرایدار، خادم، کارگر و به طور کلی هر امین دیگری چنانچه پس از ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه مالک یا مأذون از طرف مالک یا کسی که حق مطالبه دارد مبنی بر مطالبه مال امانی از آن رفع تصرف نکند متصرف عدوانی محسوب میشود.
در فرض سؤال مربوطه قبل از طرح دعوای تصرف عدوانی اظهارنامه ای رسمی از طریق مراجع قضایی مبنی بر مطالبه مال ارسال میگردد و اگر متصرف ظرف 10 روز پس از ابلاغ اظهارنامه اقدامی جهت تحویل مال امانی یا رفع تصرف از آن ننمود مالک یا فرد مأذون از جانب وی میتواند دعوی تصرف عدوانی مطرح نماید.
تماس فوری با بهترین تیم وکلا در شهرهای استان خراسان
شماره تلفن‌های ۰۹۱۵۵۰۴۶۹۰۹ و ۰۹۳۹۳۱۰۶۰۱۱
توصیه سامانه حقوقی عدلاک
اگر ملکی را خریداری کردید حتماً صورتجلسه تحویل و اذن در تصرف تنظیم و از فروشنده نیز امضاء و تأئیدیه بگیرید. پس از تصرف نیز الزاماً مبادرت به ایجاد آثار تصرف نمایید. آثار تصرف از قبیل پی کنی، کرت بندی، دیوارکشی و….! منظور از آثار تصرف ایجاد اثر فیزیکی مالکانه روی ملک میباشد.
اقدام بعدی پس از ایجاد آثار تصرف مستند سازی این تصرفات است. امروزه با وجود گوشیهای هوشمند دارای قابلیت عکسبرداری و فیلمبرداری راحتترین مستندسازی تهیه عکس و فیلم از بدو شروع ایجاد آثار فیزیکی روی ملک است. شاید مضحک بنظر برسد اما وقتی موضوع به مراجع قضایی ارجاع گردد این عکسها قابلیت استناد دارد و سابقه تصرفات مدعی را اثبات میکند.
توصیه پایانی عدلاک
در صورت مواجهه با تصرف عدوانی و لزوم پیگیری قانونی پیشنهاد میگردد قبل از هر اقدامی با دپارتمان دعاوی ملکی سامانه حقوقی عدلاک تماس گرفته و پس از هماهنگی و حضور در محل مؤسسه از مشاوره های موثر و مفید وکیل ملکی بهره مند شوید. وکیل ملکی دپارتمان دعاوی املاک سامانه حقوقی عدلاک منافع شما را به عنوان مدعی تصرف عدوانی یا طرف دعوای تصرف عدوانی تضمین نماید.
عدلاک همراه شما در املاک