درباره ضمانت اجرای عدم ایفای تعهد در قراردادهای ملکی چه میدانید؟ در نظام‌های حقوقی ایران برای جبران خسارت‌های ناشی از تخلف طرفین از انجام تعهدات خود راه‌حل‌های مختلفی در نظر گرفته شده است.
از جمله این موارد می‌توان به:
- الزام به اجرای تعهد
- مطالبه خسارت از طرف متخلف
- فسخ قرارداد
اشاره کرد. در این مقاله با ما باشید تا از نظرات وکیل ملکی در سامانه حقوقی عدلاک برای ضمانت اجرای عدم ایفای تعهد در قراردادهای ملکی با قوانین مرتبط آشنا شویم.
ضمانت اجرای عدم ایفای تعهد
در قوانین کشور فرانسه، یکی از شروط مستتر شده در قرارداد امکان الزام طرفین متعهد به انجام تعهد خود است و در صورت عدم انجام تعهد، فسخ قرارداد انجام می‌شود.
در کشورهای انگلیس و آمریکا راه‌حل این مشکل مستقیماً فسخ قرارداد است مگر اینکه دادگاه طرف موردنظر را ملزم به اجرای تعهدات خود نماید.
در قوانین کشور ما مسئله اولیه الزام فرد به انجام تعهدات خود است. مگر اینکه آن تعهد حالت مطلوب داشته باشد. در این حالت قرارداد فسخ می‌شود و در عوض پرداخت خسارت انجام می‌شود.
اما اگر امکان اجبار طرف مقابل وجود نداشت یا امکان انجام تعهد ممکن نبود، این امکان وجود دارد که شخص ثالث اجرای تعهد را انجام دهد و هزینه آن را از متعهد دریافت کند. البته به شرط اینکه تعهد قائم به شخص نباشد یعنی مستقیماً مشخص نشده باشد که فلان فرد باید این تعهد را انجام دهد.
اما چنانچه اجرای موارد فوق امکان‌پذیر نبود، قرارداد فسخ می‌شود و طرف متعهد مکلف به جبران خسارت می‌باشد.
انحلال و فسخ قرارداد
همانطور که گفتیم درصورتی‌که الزام به اجرای قرارداد یا مطالبه خسارت امکان‌پذیر نبود، فسخ قرارداد اتفاق می افتد.
ساده‌ترین راه برای حذف یا انحلال قرارداد گذاشتن یک شرط مستقیم در متن قرارداد است. به این ترتیب که در قرارداد مشخص می‌شود اگر در مدت مشخص‌شده طرف قرارداد تعهدات خود را در قبال دیگری انجام نداد، امکان فسخ قرارداد برای طرف دیگر وجود دارد. مثلاً اگر تا بیست روز از مدت قرارداد، طرف خریدار اقدام به پرداخت مابقی وجه معامله نکرد، فروشنده بتواند معامله را برهم بزند.
مطالبه خسارت
طرفین قرارداد می‌توانند به سادگی در متن قرارداد خسارت مشخصی را تعیین کنند. مثلاً معین کنند که درصورتی‌که یکی از طرفین موجب فسخ معامله شود یا به نحوی موجب خسارت به طرف دیگر را فراهم کند، موظف به جبران این خسارت در میزان مشخص‌شده می‌باشد.
جبران خسارت یکی از مهمترین ضمانت اجرای تعهد در قراردادها محسوب می‌شود که با سایر ضمانت‌ها تعارض کمتری ایجاد می‌کند و هدف آن در حقیقت قرار دادن متعهد در شرایطی است که به وظایف خود عمل کند.
در حقوق ایران این مسئله به عنوان حق حبس، در عقد بیع شناخته می‌شود. همچنین در صورت معیوب بودن مورد معامله براساس اصول فقهی، اُرش در نظر گرفته شده است که به عنوان روشی برای کاهش قیمت در قراردادها استفاده می‌شود.
ضمانت اجرای عدم انجام تعهد
ماده 220 و 222 قانون مدنی راه‌های الزام متعهد به انجام تعهدات قرارداد را در خود پیش‌بینی کرده است.
ماده 220 قانون مدنی می‌گوید:
عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم می‌نماید بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می‌شود ملزم می‌باشند.
ماده 221 قانون مدنی بیان می‌کند:
اگر کسی تعهد اقدام به امری را بکند یا تعهد نماید که از انجام امری خودداری کند در صورت تخلف مسئول خسارت طرف مقابل است مشروط بر اینکه جبران خسارت تصریح شده و یا تعهد عرفاً به منزله تصریح باشد و یا بر حسب قانون موجب ضمان باشد.
ماده 222 قانون مدنی می‌گوید:
در صورت عدم ایفاء تعهد با رعایت ماده فوق حاکم می‌تواند به کسی که تعهد به نفع او شده است اجازه دهد که خود او عمل را انجام دهد و متخلف را به تأدیه مخارج آن محکوم نماید.
با استناد به ماده 222 قانون مدنی، چنانچه متعهد از ایفای تعهدات خود امتناع کند، طرف مقابل می‌تواند اقدام به انجام عمل متعهد به کند و متعهد موظف است که مخارج و هزینه‌های انجام این عمل و خسارت‌های احتمال ناشی از عدم انجام آن را بپردازد.
برای انجام مشاوره حقوقی تلگرامی و آنلاین کلیک کنید.
تعهدات قراردادی
به‌طورکلی در هر قرارداد منعقد شده، طرفین قرارداد برای انجام آن و رسیدن به هدف قرارداد یک سری وظایف را بر عهده دارند که به آن تعهدات قراردادی میگویند.
عدم انجام تعهدات موردنظر، برای طرف متخلف آثار و نتایج حقوقی مختلفی به دنبال دارد؛ بنابراین هرکدام از طرفین قرارداد می‌توانند برای احقاق حقوق خود اقدام به تقدیم دادخواست حقوقی کنند و به این ترتیب در مراجع قضایی دعوای حقوقی مطرح کنند.
تعهدات قراردادی براساس توافق میان طرفین مشخص می‌شود و این امکان وجود دارد که یکی از طرفین نسبت به دیگری تعهدات بیشتری داشته باشد.
ماده 225 قانون مدنی می‌گوید:
متعارف بودن امری در عرف و عادت به طوری که عقد بدون تصریح هم منصرف آن باشد به منزله ذکر در عقد است.
براساس ماده 221 قانون مدنی، تعهد افراد به جبران خسارت چه در متن قرارداد بیان شده باشد و چه براساس عرف رایج در مواردی که قانون الزام کند قابل مطالبه است. مشروط به اینکه طرف قرارداد یک تعهد را مبنی بر انجام یک کار عهده‌دار شده باشد.
برای انجام مشاوره حقوقی تلفنی و حضوری کلیک کنید.
انواع ضمانت اجرای عدم ایفای تعهد در قرارداد ملکی
در فقه اسلام یک سری نظریه وجود دارد که چنانچه فرد متعهد از اجرای تعهد درج‌شده در عقد خودداری کند،طرف مقابل حق فسخ عقد را خواهد داشت و از نظر قانونی نیز اجبار امکان اجبار فرد متعهد به اجرای قرارداد و دریافت خسارت وجود دارد.
براساس قانون مدنی ایران، تکلیف موضوع صراحتاً روشن نیست. در حقیقت در این زمینه یک قاعده عمومی وجود ندارد. در حقیقت شروط تعیین‌شده در معامله و توافقات طرفین نقش مهمی در این زمینه دارند.
مسئولیت‌های حقوقی افراد در شرایط مختلف متفاوت است. مسئولیت حقوقی افراد از عوامل مختلفی ناشی می‌شود. یکی عوامل قراردادی و دیگری مسئولیت ناشی از قرارداد و سومین مسئله مسئولیت غیر قراردادی یا قهری
بنا بر مسئولیت قراردادی، چنانچه هرکدام از بندهای قرارداد رعایت نشود، براساس شرایطی که در قانون و قراردادها پیش‌بینی شده، قانون یا عرف، در صورت اثبات زیان برای طرف مقابل و تعیین وجه تقصیر زیان زننده و وجود رابطه بین تقصیر و زیانی که وارد شده، فرد متخلف مسئول جبران ضررهای وارد شده می‌باشد.
مطالبه خسارت ناشی از عدم ایفای تعهد
براساس قانون فرد در سه حالت می‌تواند ضرر و زیان ناشی از عدم اجرای قرارداد را از فرد متخلف مطالبه کند.زمانی که قانون یا عرف فرد متخلف را ملزم می‌کند که خسارت را جبران کند و در سومین حالت در قرارداد برای تخلف طرفین ضمانت اجرا پیش‌بینی شده است.
چنانچه ضمانت اجرای عدم رعایت مفاد قرارداد و اجرای تعهدات طرفین در قرارداد پیش‌بینی نشده باشد اما در قانون برای آن میزان خسارتی تعیین شده باشد، طرف خسارت دیده می‌تواند آن خسارت را مطالبه کند. مثلاً خسارت ناشی از عدم پرداخت وجه چک در موعد مقرر را می‌توان نام برد.
طبق قانون دارنده چک می‌تواند در سررسید چک مبلغ را طلب کند و در صورت عدم پرداخت می‌تواند خسارتی متناسب با تورم بانک مرکزی را طلب کند.
تماس فوری با تیم حقوقی متخصص در شهر شما
تماس با تلفن‌های 09150998001 و 09393106011