آیا امکان تغییر کاربری اراضی کشاورزی به مسکونی وجود دارد؟ برای این عمل چه ضوابطی مشخص شده است؟ براساس قوانین تصویب شده در سال 1374 قانون‌گذار برای حفظ زمین‌های زراعی و باغ‌ها از ساخت و ساز بی‌رویه قانونی را تصویب کرد که از تغییر کاربری این قبیل اراضی توسط افراد سودجو جلوگیری کند.

به طور معمول درخواست تغییر کاربری اراضی کشاورزی به مسکونی در روستاها و مناطق خارج از شهرها رخ می‌دهد؛ مثلاً مکان‌هایی که از ارزش مالی بالایی برخوردار نیستند اما طبیعت خوبی دارند توسط افراد سودجو خریداری شده و ویلا سازی می‌شوند بنابراین برای کنترل این مسئله قوانین جدی‌تری تصویب شد.

چنانچه فردی بخواهد برای تغییر کاربری اراضی کشاورزی به مسکونی اقدام کند و مثلاً زمین کشاورزی را تبدیل به آپارتمان کند، باید از مراحل قانونی این مسئله و موانع آن آگاه باشد. به همین دلیل لازم است با یک وکیل ملکی در این زمینه گفتگو کند تا شرایط را از دید قانونی با توجه به منطقه زمین بررسی نماید.

تماس فوری با تیم حقوقی متخصص در شهر شما

تماس با تلفن‌های 09150998001 و 09393106011

برای انجام مشاوره حقوقی تلفنی و حضوری با همکاران ما کلیک کنید.

اراضی مشمول قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها

باید بدانید که تمام اراضی زراعی مشمول این قانون نیستند و شرایط خاصی برای زمین‌های مشمول این قانون مشخص شده است. موضوع این قانون زمین‌ها و باغ‌هایی است که در محدوده قانونی شهرها قرار دارند و براساس قوانین تقسیمات کشوری که در سال 1362 تصویب شده محدوده شهرک‌ها و شهرها با توجه به قوانین و تصمیمات مراجع قانونی تعیین می‌شود؛ بنابراین هرکسی نمی‌تواند به اختیار خود اقدام به ساخت و ساز کند.

طرح‌های هادی چیستند؟

طرح‌های هادی که به نام طرح‌های بهسازی روستاها نیز شناخته می‌شود محدوده‌ای است که توسط مراجع قانونی مشخص شده و تصویب شده و در روستاهایی که این طرح‌ها را ندارند، صرفاً محدوده مسکونی در روستا ملاک قرار می‌گیرد.

آیا تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها امکان‌پذیر است؟

همانطور که گفتیم براساس قانون تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغ‌ها ممنوع است و به جز موارد ضروری امکان‌پذیر نیست. تغییر کاربری در مواقع خاص می‌تواند درخواست داده شود و درخواست باید توسط کمیسیون ویژه‌ای از نمایندگان وزارت کشاورزی، مسکن و شهرسازی، جهاد کشاورزی و سازمان محیط زیست بررسی شود.

این کمیسیون زیر نظر وزارت کشاورزی تشکیل می‌شود و پس از بررسی شرایط رأی‌گیری انجام می‌شود و در صورت صدور رأی حداکثر اعضا، حکم معتبر می‌باشد. به طور معمول تصمیمات این کمیسیون طی دو ماه از زمان درخواست متقاضی باید اعلام گردد.

برای انجام مشاوره حقوقی تلگرامی و آنلاین کلیک کنید.

مرجع صالح در تغییر کاربری اراضی زمین‌های کشاورزی به مسکونی کیست؟

این که مرجع صالح در زمینه چنین پرونده‌ای چه کسی است بستگی به محل زمین و کاربری این دارد؛ مثلاً آیا زمین مورد نظر باغ است یا زمین کشاورزی؟ آیا این زمین در محدوده قانونی شهر قرار دارد یا خارج از آن می‌باشد؟

برای تغییر کاربری اراضی قوانین خاصی وجود دارد که توس وزارت جهاد کشاورزی مشخص می‌شود و لازم است مالکینی که موفق به دریافت مجوز تغییر کاربری می‌شوند 80 درصد قیمت روز زمین‌های زراعی و باغ‌ها را با احتساب ارزش زمین بعد از تغییر کاربری بابت عوارض پرداخت کنند.

در چه مواردی تغییر کاربری زمین کشاورزی و باغ‌ها نیازی به پرداخت عوارض ندارد؟

در بعضی از موارد تغییر کاربری زمین و باغ از شمول پرداخت عوارض معاف است. از جمله این موارد هستند:

سکونت شخصی مالکین کم درامد در مساحت کوچکی از زمین براساس قوانین

تغییر کاربری مرتبط با نیازهای بخش کشاورزی و دام‌پروری باشد مثلاً بخواهد بخشی از زمین را تبدیل به مرغداری کند.

پیامدهای قانونی تغییر کاربری بدون مجوز اراضی زراعی و باغ‌ها چیست؟

در صورتی که مالکین زمین یا متصرف آن بدون اجازه قانونی برای تغییر کاربری اقدام کنند لازم است هم عوارض را پرداخت کنند و هم معادل 80 درصد ارزش روز زمین بعد از محاسبه ارزش آن بعد از تغییر کاربری و در کنار آن مجازات نقدی تا 3 برابر قیمت اراضی و باغ‌ها به قیمت روز زمین محکوم می‌گردند.

دادگاه‌ها وظیفه‌دارند بعد از اعلام وزارت جهاد کشاورزی، به چنین پرونده‌هایی خارج از نوبت رسیدگی کنند و دستور توقیف عملیات ساخت و ساز یا هر نوع تغییر کاربری را صادر نمایند.

همچنین در مجازات این جرم تفاوتی میان حقیقی و حقوقی وجود ندارد و اگر کارکنان دولتی و شهرداری‌ها و نهادها این تخلف را انجام دهند باید به مجازات نقدی تا سه برابر قیمت اراضی با احتساب ارزش روز زمین در کاربری جدید محکوم شوند.

همچنین تکرار این جرم موجب می‌شود که فرد از خدمت در ادارات دولتی و شهرداری‌ها به صورت مادام‌العمر محروم شود. در صورتی که سردفتران اسناد رسمی از مقررات این حوزه تخلف کنند به 6 ماه تا 2 سال تعلیق از خدمت محکوم می‌گردند.

مسیر قانونی رسیدگی به درخواست تغییر کاربری اراضی کشاورزی به مسکونی

پیش‌تر گفتیم که تغییر کاربری اراضی روستایی براساس قوانین مورد تائید وزارت جهاد کشاورزی می‌باشد و در بقیه موارد تغییر کاربری اراضی و باغ‌هایی که در خارج از محدوده شهرها و شهرک‌ها هستند باید درخواست کتبی توسط فرد متقاضی یا وکیل او به همراه مدارک و اسناد تهیه شود

این مدارک به دبیرخانه کمیسیون در سازمان کشاورزی استان موردنظر تحویل داده می‌شود. کمیسیون این دعوای ملکی را بررسی می‌کند و در صورت لزوم از دستگاه‌های دیگر مانند شهرداری درباره آن نظرخواهی می‌کند و حداکثر تا دو ماه از زمان ثبت درخواست ، نتیجه بررسی به اطلاع متقاضی یا وکیل او می‌رسد.

چنانچه درخواست مورد تائید کمیسیون باشد، مراتب فوق همراه با نقشه و مشخصات ملک برای تعیین قیمت روز زمین یا باغ برای کاربری جدید به اداره کل امور اقتصادی و دارایی استان اعلام می‌گردد و بعد از صادر شدن گواهی باید 80 درصد ارزش روز زمین کشاورزی یا باغ پرداخته شود تا مجوز صادر گردد.